房地产市场有望呈现“慢牛”特征

国家统计局的最新数据显示，4月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有18个，二手房环比上涨的有28个。房地产回暖态势显现。

上涨态势初显

购房心理发生转变

从今年的情况来看，房价环比数据整体趋势走高。1月份，64个城市下降，2个城市上涨；2月份，66个城市下降，2个城市上涨；3月份，在多重因素导向之下，数据有了较为明显的变化，上涨与下降的数量分别为12个和50个；到4月份，环比价格上涨城市再度增多至18个。上海（楼盘）易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，受4月份市场成交量较好的影响，房价上涨的城市数量在增加，预计二季度将会有更多城市加入涨价大军。

上海易居房地产研究院报告指出，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行计算可知，2015年4月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%，是11个月连跌后的首次上涨。

止跌为涨，的确具有强烈的信号暗示。不仅如此，房价同比降幅也在收窄。

记者从几家中介机构了解到，目前北京（楼盘）房源处于紧俏状态，稍微好一点儿的房子很快就出手了，这和前几个月的状况完全不同。“大家已经从观望转向入市了。”严跃进认为，二季度将是目前购房的次佳窗口期，考虑到目前五年期以上房贷利率已是历史低位的事实，加快入市节奏将是最积极的购房策略。

政策效应释放

市场步入“慢牛”状态

此次房价的变动受多重因素影响，其中最为重要的就是政策的调整。不管是市场效果还是相应数据，“3·30”新政之后，变动都颇大。“4月份，前期如2014年四季度的"9·30"、2015年一季度的公积金、3月底的"3·30"以及降准、降息等政策，从降低首付、降低月供、降低税费等角度，刺激了住房需求，特别是改善性住房的成本降低，令需求大量入市。”深圳（楼盘）市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者。“加上房企改变了销售策略，促使购房者积极入市。”严跃进补充道。

采访中，业内专家均认为，对于未来市场看涨预期的形成、政策叠加效应等，会不断加剧市场成交量的上升，进而带来房价的上涨。尤其是一二线城市目前降价促销的力度减小，购房者会积极入市。

“这会是一个"慢牛"的状态。”严跃进分析近一年的房价趋势时谈到，“去年5月份开始，房价指数出现环比下跌，6到8月份跌幅持续扩大，9到12月份跌幅持续收窄。我们看到，今年前两个月，房价跌幅收窄的态势开始停止，3到4月份，上扬的态势更加明显。”由此他认为，随着二季度市场成交量的继续上升，房价走势将呈现“慢牛市”的特征。同时，严跃进和李宇嘉都谈到，股票市场的火热也对楼市新增资金不断分流。

房价分化明显

风险依旧值得警惕

不过，房价在不同城市中分化依然明显。从数据来看，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

李宇嘉认为，需求多数集中在一二线重点城市，而供应主要集中在三四线城市，造成了城市间的冷热不均。因此，即便政策放松和刺激如此频繁，二三四线城市依旧疲软，且70个大中城市房价同比跌幅扩大。严跃进也表示，三四线城市的高库存一直备受诟病，从这个角度看，确实需要提高警惕。项目不能及时得到销售，导致住房空置率比较高，房企资金回笼比较困难。

值得关注的是，房地产影响因素并不统一化。前4个月，全国房地产开发企业到位资金36279亿元，同比下降2.5%，房企对产业发展前景依旧不甚看好。“当然，也要注意到，目前包括温州（楼盘）在内的城市的房价开始止跌反弹，说明去库存速度已经开始加快，市场基本面开始改善。”严跃进表示。