第四轮救市开始 各级政府转向促房地产开发投资

1、房地产定调变了 支持居民自住和改善性住房需求

2015年的措辞为：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

国务院总理李克强在答记者问时提到，中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。对于总理的这一表态，分析人士称，“刚需”、“刚改”入市，有望为深处“调整”之中的楼市带来新动力，被认为利好今年的改善型住宅需求。

2014年的“抑制投机投资性需求”变成了2015年的“支持居民自住和改善性住房需求”。“调控”淡出，“指导”上场，楼市基调发生了根本性变化。整体看，2015年房地产市场的政策面明显在继续宽松。并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。

2、第四轮救市开始：各级政府转向促房地产开发投资

2014年来的房地产救市政策明显可以分为三轮：第一轮以各地的松绑限购政策为主，第二轮以央行的限贷政策调整及降息为标志，第三轮是各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准，第四轮则是两会前后，开始鼓励自住及改善需求的政策落实。

（1）济南放宽首套房认定标准 还清房贷再购房首付仅20%

3月17日，济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，文件显示，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。

在房地产业界看来，这一文件的力度很大：不仅放宽了首套房认定，而且降低了首付标准，是对高层“支持改善型需求”的具体政策落实。

（2）国管公积金贷款账户余额划定线调高至5万元

同一天，中央国家机关住房资金管理中心官网发布通知称，自本月18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整，包括调整账户余额划定线、15个工作日内完成审批等。

将最低额度从2万元调整到5万元，这对于刚刚参加工作不久、缴纳基数较低的购房人来说是个利好消息。按照以前的规则，国管公积金缴存职工购买普通商品房时，其能够在国管公积金中心贷款的额度，和其账户额度直接相关。一人申请时，审批的贷款额度为账户余额的10倍，那么如果此人账户中余额只有1万元，按照原本的规则，以2万元的最低限乘以10倍这个系数测算，即可以贷款20万元。但在调整之后，他的账户余额中虽然仍旧只有1万元，却可以按照5万元的最低额度计算，即可以贷款50万元。

3、宁波将回购商品房用作保障房 滞销楼盘受益较大

日前，宁波审议并原则通过了《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》。该《意见》提出了两种创新方式：一是发放住房补贴，实行货币保障；二是收购市场房源，筹集保障性住房。通过回购商品房作为保障房源，既节约了保障房建设周期，又能盘活存量商品房，帮助中小房企回笼资金。而该创新方式，在优化保障性住房供应的同时，无疑被业界认为，是针对当前库存高企的宁波房地产市场，释放的又一利好消息。

4、房产政策4月迎调整窗口期 二套房贷首付比例可能要降

两会结束后，各方的注意力都集中在房地产上，按照以往的政策时点，3月份、4月份是奠定楼市基调的重要时点。张旭预计，3月下旬房企或将借势加大推盘力度，加速去化的同时缩短资金回收周期。张大伟从目前的市场现状出发进行判断，预计4月份可能是房地产调控调整政策出台的时间点。除首付比例调整外，张大伟表示，不排除有更多的城市进行税费减免等政策，支持改善需求。

决策层在两会期间释放出的信号，明确表态支持改善性需求，意味着上半年放松二套房贷的可能性较大。

不过二套房贷的首付比例在近5年也是经历了过山车般的变化：2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深，以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。

李克强总理表示，房地产市场有其自身的规律。中国国土面积辽阔，有特大城市、中小城市和小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

对于调整二套房首付比例这项政策，张大伟预计政策不会“一刀切”。“一二线城市的改善需求总量较大，借助信贷的需求量也较高，所以调整首付对这些城市将会带来比较积极的影响。”张大伟表示，“不过就三四线城市而言，市场的供应已经相对过剩，二套房贷调整对其影响不大，或不会调整。”