没了人口红利，楼市怎么办

有段话讲得好，复述一下，什么是经济学，什么是经济，都得从人看起，比如经济学说的是资源合理配置，要么依赖市场，要么依赖行政，或者二者兼而有之，从而诞生了资本主义与社会主义两种不同意识形态基础上的不同经济形态，而经济则实施于投资、消费、贸易三大领域，对应的三要素则是劳动、人力与资本。看起来经济学与经济匹配了，科学了，事实则不然，不然怎么也解释不了过去三十年中国的高速发展以及近期的疲软。

其中最核心的是人，比如我们自从1978年改革开放后实施了严格的计划生育，这种政策导致了我国从1995年开始出现了逐年的人口自然生育率下降，我国过去年景当中房地产的飞速发展也建立在人口大红利的基础上，这个人口红利实际从2013年开始峰回路转。

什么是人口红利呢，举个简单的例子，以前年轻人居多，年轻人需要置业，需要就业，需要结婚生子，这些诞生的消费拉动力很大，消费对国民经济发展起正常的推进作用，现在人口结构变了，老龄化出现了，生育率下降了，人口总量没有降但是消费发生了变化，简单来说，老年消费肯定没有年轻人消费那么丰富和吻合经济发展，比如车市，年轻人居多意味着车市看好，结构变了，这样的需求也跟着变，但产能却不会迅速地发生变化，这也是传统经济拉后腿的根本原因。

现在，楼市肯定将面临着近十余年没有人口红利的状态，怎么办？

首先还得循着人口变化的规律来改变供应。

既然老龄化是总体趋势，并且生育率下降，意味着两大块将成为房地产可以研究的需求基础，一个是老龄化背景下的不动产需求，不仅仅是住宅；另一是小家庭数量多同居人口少的条件下，对不动产需求的变化。

基于这两大类需求，带来楼市环境的变化，需要双重的引导，哪双重，一重是地方政府，一重是开发商，只有二者合力发展才能够利用好这两大类需求。地方政府主要贯穿实施好城镇化与城市化，功能规划与远景发展，产业布局，都要以人口变化作为参数来考虑，房价高，为什么，有人，没有人的城市房价高不起来，不动产也没有多大的价值，同理，开发商也要顺着人口迁移的的方向，顺着城市发展方向，围绕人居与人聚这两大空间要素做文章。

很早前我就多次提过人聚空间，现在看来有些城市利用得比较好，象武汉，远郊好几个大型商业，风生水起，周末成为人们旅游购物以及休闲的去处，经营及现场环境都比较超前，形成了气候。它们成功的基础有，交通口，停车设施，景观空间，购物小环境，全配套，实现低成本的购物优势，一站式供应，比如人聚空间一块，仅交通组织便较市内多至少五倍功能，停车场可以是上百亩甚至一两百亩地，以前哪个敢这么规划。

合理利用人聚空间意味着什么呢，扩大消费半径，也就是作为不动产的供应者，对土地来说是政府，对项目来说是开发商，你提供的不动产未来所用，针对性的消费半径必须相对宽松宽阔，否则无法吸引更多人聚，也就没有商机，不动产也真成了不动产了。

其次是如何围绕现有人口规律搞好库存去化。

也是两个方面的问题，一个是已经存在的库存当中真正吻合目前市场需求的部分，这个可以用价格及综合促销解决，问题是市场当中还有相当数量的存量，与后市需求不吻合，且已经销售了一部分，对于这一部分的相对未来市场的过剩需求，能够衔接好资金把项目做好，补充有效品质，合理利用资源关系，进行适当的吸收合并，转化为未来的供应，或是好出路。

这里有一个合理或者说战略捂盘的问题，但基于完全市场化的房地产，是可以的，而且让真正的供应商来战略性安排好存量项目，有利于未来市场的供求调整。