北京二手房短暂回暖后逐渐趋稳

12月18日，国家统计局发布数据显示，11月份全国70个大中城市新建商品住宅依然以降为主，而部分城市的二手房却出现了环比价格上涨的情况，二手房市场的止跌范围大于新房市场，尤其是一线城市，二手房市场回暖的迹象更加明显。其中，北京涨幅最多，为0.7%。记者通过走访发现，临近年底，北京二手房市场在小幅回暖后趋向平稳。

政策红利促市场暂回暖

临近年末，北京的二手房市场刮起了一阵暖风。据中原地产市场研究部统计数据显示，2014年11月，北京二手房成交量年内首次突破1万套，但也仅限于1.1万套左右，全面复苏并未出现。而在成交价格方面，10月份北京二手房成交均价在2.9万元/平方米左右，环比9月上涨了1%，11月二手房的价格再次有轻微上涨，达到了2.96万元/平方米。

在新建商品住宅价格下调的同时，北京等部分一线城市的二手房价格缘何能连续上涨？中原地产首席分析师张大伟认为，相对于新建商品住宅而言，二手房价格对于市场形势及政策更为敏感，房贷新政、央行降息等政策红利都刺激了购房者的入市热情。

930房贷新政对二套房、多套房房贷的重新认定，刺激了改善型购房者的需求，被大多数人认为是政策放宽的信号。11月21日央行宣布降息，贷款利率的下调直接影响贷款购房者的月供成本，消费者的刚性需求被释放。一些消费者担心预期房价再生变故，果断出手买房。

除了贷款新政和央行降息，国内多数城市限购的取消也推动了年末北京楼市的回暖。目前，全国46个限购城市仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚依然限购，虽然北京仍属于限购行列，但是全国其他地方的限购取消无疑也会让人们得出“政策放宽”的印象，进而刺激楼市。

正如泛海建设集团规划设计院副院长董浩所说：“虽然限购目前对北京影响不大，但是全国的房地产是联动的，这是一个大趋势。”张大伟也曾表示：“各地的松绑调控政策使购房者心理出现支撑，入市积极性提高。”

改善和刚需消费占主导

12月21日，记者走访了北京市朝阳区和丰台区几家链家地产和我爱我家二手房中介公司，相关工作人员均表示从10月份开始，平时的访客量有明显增加，尤其在930政策和央行降息政策刚颁布的时间点，曾出现看房小高峰。而目前，看房量和成交量则是趋于平稳的趋势。朝阳区链家地产店长侯晓华则直接说道：“10月份楼市回暖后，之前观望的客户很多都适时出手了。”

在购买二手房的人群组成方面，房地产中介公司北京京盛伟业置业顾问金经理告诉记者：“来我们店咨询、购买二手房的客户百分之九十都是自住的目的，而且改善型购房者要多于刚需型购房者。”

家住东城区目前拥有一套两居室的石女士告诉记者：“随着孩子的长大，更为了孩子上学方便，想重新购买一套三居室的学区房。”而石女士之所以选择在这个时间段“卖小买大”，最大的原因就是因为930政策对首套房的认定标准放松，石女士只要卖掉第一套房，再购买第二套房时就可以按照首套房的标准贷款，这对她来讲是很大的实惠。而石女士同时表示，目前来看房的人中，有些是由一居换两居的，有些是由通州等郊区搬往城区的，改善型购房者居多。

一些消费者出于购房成本考虑，选择在2014年年末买房。在一家广告公司做策划工作的周女士告诉记者：“对我来说，买房价格很重要，降息后就想买房，担心以后价格太高难以承受。降息后每月还可以免交几百元钱利息。”

而另一位李小姐则表示，最吸引她现在买房的是目前的房地产市场形势。李小姐坚信北京具备一定的地域特殊性，土地面积有限，住房需求大，房价再降也难。

未来全面企稳可期

虽然有一部分购房者目前有适时出手的打算，但是依然有消费者处于围观阶段，期待着政策的再放宽。12月22日，中国政府网全文公布不动产登记条例，该条例自2015年3月1日起施行。有业内人士表示，不动产登记的实施效果还不好预测，短期内可能影响房价下调，长久来讲还有待观察。

年末的政策利好使北京的楼市出现了小幅回暖，尤其二手房市场反应明显，但成交量和房价并没有出现大幅度上涨，“V”型反转没有出现。

“虽然在新的政策刺激下，咨询、购买二手房的顾客确实增多，但增幅有限。”我爱我家置业顾问王顺利说。

关于未来北京的二手房市场，市场人士认为，虽然北京的楼市依旧处于调整期，但随着市场信心的恢复，二手房已经很难有下行的调整。经历了2013年的“大好形势”、2014年上半年少有的冷清后，北京的二手房市场逐渐企稳，开始进入一个新的发展状态。