全国房地产救市如潮 保定楼市特殊清冷依旧

 

天津市近日正式发布文件，自2011年3月开始历经3年半的天津限购正式取消。那么截止日前，在全国46个限购城市中，已有41个城市正式取消限购，仅余北京、上海、深圳、广州、三亚五城限购政策尚未松动。然而取消限购仅仅是这一次大规模的楼市救市行动中得一个环节而已。

追溯这一轮楼市救市行动，大致遵循了三大步骤。第一波，41个城市松绑限购；第二波，各地要求银行松绑限贷，以央行的全面口径放松为高潮；第三波，各地增加购房补贴，调整税费政策，要求公积金降低首付等。

第一波：楼市清冷 限购放松

2014年6月26日，内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅出台了一份名为《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的文件。其内容明指，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房时，不再要求提供住房套数查询证明。尽管避开了“取消限购”的直接说法，用了“不再要求提供住房套数查询证明”这样的委婉言辞，这仍旧明确地意味着，楼市“松绑”在呼和浩特市正式以文件的方式落地。而这份文件的出台，标志着放松限购的大潮正式拉开序幕。自6月26日至今，包括近日松绑限购的天津在内，共41个城市正式取消限购，全国46个限购城市中，仅余北京等5个一线特大城市仍在苦苦坚守。

如图全国部分放松限购城市列表

限购令松绑到底会给楼市带来怎样的影响？据统计全国41个限购松绑城市发现，政策松动之后，有27个城市的楼市成交量有明显回暖迹象，涨幅最高达到65%。而与成交量形成明显对比的是多地楼价均有不同程度下跌，有27个城市的楼价在往下走，其中跌幅最大的城市达到16%。而8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。由此似乎可得房价下降可能对楼市的刺激要比放松限购的影响更大。

对中国楼市有着深入研究的经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明认为，从已经全部取消限购或是局部放开40个城市来看，到目前为止，各地方救市政策，并没有没有明显作用显现。一系列的调控政策已经表明，再多的行政干预，也难以抵挡市场的力量。取消限购、限贷，理论上都有刺激楼市意义，但如果联系到供大于求的市场，刚需观望浓厚，投资、投机欲望不强，意义都不大。可以这样说，扭转市场力量不太可能出现了，消化库存将是持久、长期的过程。（摘自财经网）

 

第二波：贷款放松 利率优惠

9月29日，央行发文：首套房最低首付三成 利率下限为基准0.7倍。自此第二波楼市救市正式开始。房贷放松政策一出，有专家断言房贷调整将比松绑限购更给力，楼市有可能迅速回暖。然后时值近日，虽然“认贷不认房”的政策愈加铺展开来，但是“7折利率”确实不见踪影。

今年9月份，我国CPI同比上涨1.6%，创下自2012年2月以来的月度新低。在通货膨胀压力显著减轻及货币供应量增长明显放缓大背景下，个人购买住房抵抗通胀压力的内在动力急剧萎缩，而这部分需求多以改善性面目出现。不仅如此，受商业银行资金来源成本上升影响，提供优惠利率的个人住房抵押贷款收益微薄，基层商业银行积极性普遍较低。且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言，门槛依然较高。

有专家表示：综合各方面情况看，为平抑楼市调整幅度，退出行政干预措施，调整房贷政策，并不意味着楼市即将反转，而理性回归仍是楼市运行主旋律。但房地产调控相关政策调整，也给市场提供一个绝佳的销售窗口期。如果房地产开发企业适度让利，那么有可能会促使市场销售量回暖。

 

第三波：取消公积金等多项费用

住建部、财政部、人民银行近日联合发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻职工贷款负担。

业内人士表示，三部委就公积金购房清费，一方面是规范管理运营，另一方面则会影响购房者预期。从现阶段来看，政府已经酝酿第三波救市政策，税费减免购房补贴成第三波救市特征。

中原地产首席分析师张大伟认为，未来各种相关房地产的收费减免有望陆续出台，托底市场，增加市场活力。然后有专家表示，对于此次公积金放松，虽然会影响购房者预期，但影响极为有限，其更大的意义在于规范公积金管理运营。“各地公积金收费项目各有不同，例如有的地方有担保收费，有的地方则没有，进行整顿后，一方面降低了购房者负担，另一方面则更有利于管理。”

除了公积金方面的政策优惠外，早在7月中旬河北省政府正式发布了《关于促进河北省房地产市场持续健康发展的实施意见》。《意见》明确规定了更加优惠的购房税收政策，包括：个人购买90平方米及以下普通住房家庭惟一住房的，按1%税率征收契税；对个人转让自用五年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税等。业内表示，减免契税确实能令消费者减轻购房压力，但需要信贷政策进一步支持才能充分发挥作用。同时河北省部分城市受京津冀一体化影响，与全国楼市状态存在差异，因此政策刺激力度并不乐观。

 

保定楼市特殊 清冷依旧

由于3、4月份的“副都”风云，之前的保定楼市癫狂至极。导致了保定楼市如今特殊的状态，在部分城市在政府接二连三的救市之措之下或有回暖趋势的情况下，保定楼市一如既往的清冷。有保定本地的房地产业内人士坦言：”保定现今的房价，人们还是需要时间去接受。”

虽然有传闻保定银行也已跟随全国趋势推行“认房不认贷”的贷款政策，但是保定的楼市并未表现出太强的市场波动，有购房者在互动房缘购房群聊天时表示“房价要比政策更加直观，保定现在的房价，即便银行有政策优惠，当30%的首付都拿不出时，买不起照样是买不起。”

此外，在各地政府纷纷着急救市，为房地产“大开绿灯”的情况下，保定的政府部门依旧保持着之前的严查态势：无证不全楼盘，一律停售。政府的态度无疑让部分开发商心里更加苦涩，但就长久而言，保定市政府的严查之举无疑将更有利于今后保定的楼市健康化的发展。