房贷"松绑"保定楼市向好 10月或迎市场拐点

央行“认贷不认房”政策在9月30日重磅来袭，给本就开始回暖的楼市加了把火。那么，这一新政究竟能否影响保定楼市？网传央行每次出台七折利率，第二年房价都会上涨，事实是否真如此？为此，本报特邀请多位业内人士及经济学专家，共同解读房贷新政。

现象 房贷新政推动保定楼市持续升温

根据《2014年9月中国房地产系数百城价格指数报告》显示，保定9月样本均价5643元/平米，与上月相比上涨1.42%。燕都记者走访发现，相比9月楼盘到访量，10月份保定各售楼部咨询、到访客户明显增加，实际成交量也出现明显回升，多个项目十一期间频传楼盘热卖喜讯。

楼市回暖与国庆长假不无关系，但新政出台对楼市的影响也是显而易见的。“新政出台之后，楼盘到访量明显比前段时间多了。”保定市金翰林房地产开发有限公司营销总监刘凯说道。对此，未来城项目营销总监焦晓明也深有感触。“购房者普遍认为国庆期间项目会有折扣，因此售楼部到访量、成交量比9月好很多。新政策的出台，对购房者有一定影响，十一期间最好的时候一天卖了23套房，少的时候也有10套左右。截至目前，未来城10月份成交量已超过一百套。”同样属于隆基泰和的万和蓝山项目，更是在十一期间以骄人的销售成绩赚足了眼球。据隆基泰和实业集团保定区域营销副总韩瑜介绍，万和蓝山项目10月2日开盘当天，有将近600组认筹客户聚集在开盘现场选房，10月4日开盘后3天销售逼近2亿。此外，在售项目如公园时代等销售情况也都非常可观。

观点 房贷新政利好改善型置业群体，楼市发展向好

9月30日，央行和银监会出台房贷新政策，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

河北大学经济学院张玉梅老师认为，房贷新政策让真正有购房需求的人能够少掏一部分首付，减轻了首付压力。对改善型购房者的而言，这是个绝对的利好消息，或许将刺激部分改善置业群体提前完成改善置业计划。而韩瑜也认为，松绑限贷政策主要针对改善型购房需求，各家银行房贷实质性松绑的政策力度将决定未来楼市成交的活跃度。“当前楼市的政策导向由限制转向逐渐放松，限购与限贷逐步放宽，其他限制政策也整体趋缓。在此情况下，市场将成为左右楼市的主要力量，下半年保定楼市发展向好，10月份或迎市场拐点。”韩瑜说道。

虽说房贷新政对改善型购房者绝对利好，但对于刚需购房者来说，却似乎有点无关痛痒。央行房贷新政策规定利率最低到七折，虽然有松动，看似是一个救市‘大红包’，但各行根据自己的情况执行，七折利率能否到达还有待观察。该政策对刚需购房者利好力度并不大。”据金翰林地产营销总监刘凯介绍，目前银行贷款利率约为6.55%，打七折后在4.5%左右，与成本基本持平。除非特别优质的客，否则不大可能能够享受七折利率。此外，对初次购房的贷款者，银行审查依旧会比较严格，而对有过贷款经历，且偿还能力较好的客户，审查资质可能会相对宽松，从这点上来看，依然是利好改善置业群体。

分析 新政促“改善”需求、抑“投资”置业

房贷新政的推出，让一部分购房者重新燃起购房欲望。隆基泰和实业集团保定区域营销副总韩瑜认为，虽然十一前央行和银监会给楼市发了“超值大礼包”，但由于市场上的库存要消化，另外放松限贷的政策落实也还需出台细则，因此四季度房价大幅上涨的可能性很小。

“房贷政策出台后，北京如万科、碧桂园、恒大等开发商项目都有不同程度提价。而保定开发商目前还没有做出价格方面的调整。受三月份利好消息影响，保定房地产市场目前有点反常规，所以价格大幅上涨局面暂时不会出现。” 据未来城营销总监焦晓明介绍，国庆七天，受政策影响，整个华北地区成交上百个亿，是上半年成交额的好几倍。房贷新政策对一线城市刺激很大，但对保定这样的三四线城市力度不大。虽然看房的人明显增多，但成交量不会受政策影响太明显。“政府出台政策的目的是保持经济稳步增长，如果有信贷基准利率或折扣方面的政策，可能救市效果会更明显。”焦晓明告诉燕都记者。

而张玉梅老师则认为，此次房贷政策对保定楼市而言，是房价从下跌到平稳的一个转折点，并不能代表保定楼市未来的发展动向。“2014年楼市遇冷，是市场自行调控的结果，并非政策调控。按照目前保定房地产市场发展速度，现有库存量还需要3年才能消化，且房贷政策远不如2009年房贷政策宽松，因此对市场并不会产生立竿见影的效果。”张玉梅老师说道。

“对于投资者来说，个人出售不足五年的房屋，需要缴纳一定营业税、契税，再加上支付给中介的费用，加在一起费用不可小觑。买房政策虽然放开了，但营业税、房产税方面都有政策限制，因此投资者也会有所顾虑。如果卖出端不放松，楼市很难再有疯狂局面。”张玉梅老师认为，此次房贷新政既促进了改善型需求，又抑制了投资型需求，是央行非常明智的决策。

建议

购房者或迎出手好时机

投资客需看准升值空间

隆基泰和实业集团保定区域营销副总韩瑜认为，房贷新政、限购松绑、放松开发贷等一系列举措，都是政府在从政策层面支持房地产市场发展，这无疑将利好楼市。因此，房价在今年第四季度有望完成止跌反弹，购房者或迎来出手好时机。

“目前保定楼市情况相对比较理想，政策也不错，‘刚改群体’10月份可以考虑出手。而年前开发商一般推盘比较少，价格相对便宜，楼盘性价比较高，购房者可以结合自身情况适时出手。”未来城项目营销总监焦晓明说道。

房贷新政策刺激了部分改善置业人群重新回归注意力，开始辗转于各大售楼部看房，择机出手。对此，焦晓明给出了几点建议。“不管是刚改自住还是用于投资，首先要查看项目证件是否齐全。如果证件齐全，至少说明土地没有问题，后期不会出现土地纠纷。第二，看开发商实力，因为开发商实力直接影响楼盘品质和质量，尽量选择有口碑的大开发商所开发项目，以保证后期居住环境。第三，注意交房时间。交房时间直接决定了业主的入住时间，因此还是要根据自己的需求选择。”

此外，河北大学经济学院张玉梅老师和金翰林地产项目营销总监刘凯均表示，投资即获益的时代已经过去，投资客出手前应综合分析项目未来升值空间。焦晓明建议，投资购房者应随时关注城市发展规划方向，选择升值潜力较大项目出手。“对于投资性需求购房者而言，如果项目价格、位置能够达到一定契合，可以考虑出手。”