地产业做足营销策略戏份 成交量有望逐渐复苏

地产营销策略正在不断升级。北京首开常青藤项目今年一度达到了4万2一平米，如今只要加入团购可以75折，相比四五个月前，一平米下降7000元。

除了团购、加大赠送、降低首付、补贴利息等“暗降”手段外，不少项目甚至直接降价入市。在广州，部分郊区楼盘直接打出“每平方米降3000元”的标语。

目前，不少房企的销售目标只完成了50%左右，亚豪机构副总经理高珊介绍了北京的情况。

高珊：我们看到一到七月份一共入市了大概126个项目，签约过半的只有46个，而且量也跌得非常厉害。

去化压力大 价格战会打响吗？

而今年已经过去了三分之二，剩下四个月销售压力巨大，按照目前市场的去化节奏，如果在11月、12月推盘，销售额和资金回笼都很难达到预期目标，各大开发商不得不加快推盘节奏，调整销售策略，以完成全年的销售计划。甚至有开发商创出降价险，希望给投资人以信心；而连万科、万达这样的房地产龙头大哥，最近也动作频频，从全民营销到联合电商巨头，拥抱互联网，的确是营销方式的创新，但同时也说明，等着消费者上门卖房子的时代正在逐渐过去，甚至有分析说，现在，房产市场逐渐进入了买方时代。

价格再低也有底线

那是否意味着价格战就会打响？房地产专家韩世同更愿意用“以价换量”来描述接下来的房价走势。

韩世同认为：怎么理解以价换量？中原地产首席分析师张大伟认为，地产商会对价格进行试探，一旦触及市场底部，地产商就不会再降价。消费者更为关心的是价格怎样才算是触底，张大伟解释，一天内卖掉8成以上，这个价格就是触底。

张大伟表示：现在市场价格降低10%到15%，前几天在东坝有一个项目，入市的价格在两万左右，去化了接近九成，这个区域的话，就可以参考这个价格作为触底价。

前段时间，北京首开常青藤一度降到一平米3万2千元，销售大好，那个价格就是触底，此后的开盘价格又提升到如今的3万5。

限购放开还须放开房贷

政策方面，全国多个城市取消或者松绑限购，多方观点认为，接下来北上广深一线城市可能局部放开限购，比如放开郊区，放开高端；另外，地产商也纷纷促销，房地产的金九银十今年会来吗？

郑州取消限购政策后，除了刚开始的几天，楼市迎来一小波的看房潮，此后，楼市依然波澜不惊，成交量始终处于胶着状态。

其实，相比于购买身份限购的放开，人们更为关心的是房贷的放开，毕竟能全款买房的人是少数。其他地方，虽然上海农行8月起200万以上房贷九五折优惠，但大多数商业银行并未跟进。上周曾传出招行房贷优惠的消息，但很快就被辟谣了，市场期待之心可以有，但银行不良贷款余额猛增的前提下，银行房贷尤为慎重。韩世同分析，要想促进成交量，出现金九银十，放开房贷是必然条件。

韩世同：如果房企积极促销，加上适当的房贷配合，购销两旺的局面有望出现。但是如果房贷不配合，成交落到实处还是很难。

金九银十只是传统说法 走量指望年底

但即便是这样，后市依然不会太乐观，张大伟分析，传统的金九银十今年不会出现，交易量增加的时间点将会推迟，预计今年的十月下半旬到年底，成交量有望逐渐复苏。