限购红线快速消失的现实原因

自呼和浩特成为全国首个正式发文确定放开限购的城市至今已近2月，随后，全国46个限购城市，截至8月11日，有37个城市对限购政策进行了松绑。但到了限购松绑的第二阶段，地方政府救市上升为“省级救市”，而且类似福建、湖南的救市，通过限购放开，税费减免等形式刺激楼市，而且认房不认贷开始全省放开，这一政策影响非常大，预计后市将有更多的城市跟进。而且一些库存并不高、去化周期不长、房价面临快速反弹风险的城市也同样进入了限购松绑队伍中。比如预计9月1日起放松限购的厦门，今年房价涨幅位居全国前三名，房价超过2万元/平方米，可与一线城市比肩；库存量2万多套，去化周期仅9个多月。

年初中央提出的“双向调控”，原意并不是指除四个一线城市外调控可放松，而是规定高库存以外的热点城市，要继续遏制投资投机性需求，限购政策不退出。但有地产高管称：“热点城市包括哪些？何为高库存？中央说得模棱两可，给予了地方充分的想象和放松空间。”

而对地方的救市逐步偏移“双向调控”，中央至今没明确表态。这与去年多个地方政府救市政策一日游的状况相反。今年中国的经济政策倾向是“稳增长”，也允许“增速”在区间内波动，可以说，这在一定程度上减轻了地方政府G D P竞赛压力。而从就业指数来看，目前中国经济增速虽有所下降，但根据发改委网站7月公布的消息，今年6月全国31个大城市城镇调查失业率为5.05%，已连续4个月下降。那么为何中央会在宏观经济运行状况不是太糟、调控方式有所创新的背景下，允许地方政府偏离“双向调控”的路线？本人认为，也许原因在于本轮救市救的不是地方经济，而是地方政府。

2013年国家审计署抽查各省市地方债，发现地方政府偿债压力巨大。2013年8月，审计署公布了对36个地方政府本级2011年以来政府性债务情况的“抽查”结果，审计报告显示，有9个省会城市的债务率(债务余额与地方政府综合财力的比率)超过100%，最高的达到219.57%。根据国家审计署的数据，今年地方政府负有偿还责任的债务中，将有近2.4万亿元需要偿还。

中诚信国际政府与公共融资评级部高级分析师闫文涛指出：“债务偿还方面，地方债务的偿还对土地出让收入依赖过大，全国承诺以土地出让收入偿还的债务占比达37%左右，部分省份承诺以土地出让收入偿还的债务占比高达50%以上，土地和房地产市场走势对地方政府债务的偿还影响很大。在当前房地产市场景气下行的大背景下，过于单一集中的债务偿还结构加大了地方政府债务风险敞口。”比如首批放松二套房贷的广西地区，该省土地偿债规模只有700多亿元，但土地偿债比例高达38%。广西地方债结构中，地方债增长的主力在市本级政府，而广西债务支出中，土地收储支出较大。这表明越是依赖土地财政的地方，必然会加大推地规模。一旦房子不好卖，开发商不愿拿地，地方政府将饱受偿债压力煎熬。

研究机构数据显示，2013年地方政府卖地收入为3.9万亿元，偿债规模为2.49万亿元。2014年的地方债务偿还规模2.38万亿元，与去年基本持平。尽管今年上半年地方政府卖地收入已经达到2.1万亿元，但是市场人士皆认为下半年这一数字将会有所放缓。中原地产市场研究部最新统计数据显示，7月份，北上广深4个一线城市，和成都、大连、合肥、南京、武汉等近40个二线城市在内，土地出让金合计为1054亿元，比2013年同期的1953亿元下降46%。

地方靠卖地还债的窟窿有增大之势，而银行、信托公司等融资渠道却在收紧。2013年国内第一个理财产品电子化监管平台上线，3290款产品中，信托融资类产品增速明显放缓，其中政信合作产品自2013年下半年起出现下滑。

对于地方政府的债务，监管层此前一度认为风险不大。主要有两个理由：稳定的财政收入和债务展期。在这种情况下，一些地方政府甚至只管借债，没有考虑到还款压力。一旦碰到资金短缺，地方政府很熟练地就会玩起了“信用担保”和“借新还旧”的把戏。但如今在地方政府财政收入减少的情况下，很多金融机构不愿意对这类地方债项目接盘。而今年6月，中国审计署最新报告称，从对2013年6月底以来地方政府性债务变化的跟踪情况看，2013年6月底至2014年3月底，九个省本级为偿还到期债务举借新债579.31亿元，但仍有8.21亿元逾期未还。

上半年，以央行和政府加杠杆为特点的“微刺激”，尽管将经济勉强保持在了7.5%的下限水平上，但从央行《2014年二季度货币政策执行报告》看，上层对于“微刺激”的负面影响，如恶化政府债务、可能随之而来的通胀、政府投资的低效率和软约束、全社会融资成本难降、产能过剩、延缓结构性改革等等的担忧开始上升。虽然本届政府对于房地产调控更重视民生工程——— 棚户区改造，并对棚户改造实行定向宽松的贷款投入，但在全国范围内项目投入的大头仍要依赖开发商，但今年开发商到位资金同比增速从去年的26.5%降至上半年的3%，连续数月负增长。松绑如限购类型的行政干预，释放楼市被压制的需求，解决开发商资金来源的问题，也许会成为突破目前棚户改造困境的一个捷径。基于救地方政府与推动棚户改造等现实原因，从限购松绑到默许地方政府以行政命令解决限贷困境，以楼市回暖换得长效机制调控的时间，也许会是中央面临今年四季度至明年初地方债偿债高峰期的一个无奈选择。