上半年信贷收紧 住宅市场需求明显回落

今年上半年超过九成的城市成交量同比下降，房企销售状况均欠佳。量价回落无疑加重开发商的资金链压力，房地产研究院对全国房企的资金运行现状进行分析后发现，上半年房企自筹资金比重上升，房企的外部融资和内部资金回笼遇到阻力，资金链趋紧。

资金是房地产企业的命脉，开发商能够用于项目建设的资金增速正呈现出下滑趋势。2014年上半年，开发商的到位资金累计同比增速持续下滑。上半年房地产开发商资金来源58913亿元，同比增长3.0%，增速比2014年一季度回落3.6%。

据研究院统计，从资金结构来看，上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8%，且高于去年同期2.6%。2011年至2012年间，房地产行业外部融资较为困难，房企自筹资金比重居高位，2013年至今年一季度略有降低，从今年上半年整体来看，房企自筹资金比重新上升。

分析认为，造成这一趋势的原因之一是外部资金来源受限，银行贷款收紧使得开发商的融资环境严峻。由于市场降温后二季度成交量下滑，个人房贷紧缩，个人购房贷款余额出现自2011年二季度以来的首次出现环比负增长。数据显示，截至2014年6月末，个人购房贷款余额为9.9万亿元，同比增长18.5%，环比下降3.8%。国内贷款在企业到位资金中所占比重为19.2%，较一季度下降2.5%，房企资金状况愈加紧张。

据国家统计局数据，中国的房地产开发企业有9万家左右，其中绝大部分是非上市企业，诸如信托类的非银行融资渠道成为这些房企公司重要的资金来源。据统计，今年将有5.3万亿信托到期，其中二三季度是集中到期时间段，这也会进一步加剧房地产企业的资金负担。房地产开发投资同比增速持续下降，量价回落，库存高企，这些明显的信号引发各方对房地产信贷风险的担忧。

整体偏紧的资金面上也出现了一些积极因素。比如社会融资规模有所回升，上半年社会融资规模10.57万亿元，同比上升4.1%，相比一季度的负增长9.1%提升了13.2%，但分析师预计，未来几个季度仍将低位盘整。此外，全国银行间市场同业拆借月加权平均利率为2.9%，较一季度下降了0.2%，融资成本也相应有所降低。

但这仍不足以让房地产行业的资金状况变得乐观，因为另一方面，由于市场整体持续下行导致销售状况均欠佳，开发商内部现金流紧张。上半年，全国商品房销售金额为31133亿元,，同比降幅6.7%，相比一季度下降1.5%，增速持续下滑，开发商资金回笼减速。SOHO中国在中报里提醒：“如果在接下来的一段时间里成交量仍然没有起色，很多开发商可能会出现资金链紧张的情况。”

随着信贷收紧及对未来经济增速放缓的预期，住宅市场需求明显回落，今年上半年房企的资金状况确实确实远远不如去年同期，资金来源增速比去年同期大幅下降29.1%，销售金额增速同比大幅下滑49.9%。上市房企的上半年业绩陆续披露，金地集团、远洋地产上半年销售额出现下滑，绿城中国发布业绩预告称，上半年净利润将同比减少超过65%。碧桂园合同销售同比增长73.61%，但现金存款同比减少16%，流动比率从1.3倍降至1.2倍;华润置地和方兴地产的账面现金也同比下滑11.3%和13.2%，分析师预计房地产公司下半年将加速调整。

“仅从开发企业资金面分析，对于很多企业而言，下半年仍然存在较大的回笼资金的压力，降价促销仍将持续，甚至部分项目促销力度还将进一步加大。”研究院研究员亢亚娟认为，“房企资金状况深受房地产市场整体波动的影响，2014年以来房地产市场已进入新一轮的下行期，下半年房企资金压力仍将持续加大。”