正视房地产增速换档期的新动向

国家统计局新公布的数据显示，今年1至7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1－6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点；7月份全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，这是继前两月以来的第三个月持续下跌。数据表明，我国房地产经过十多年快速发展后已经驶向弯道，房地产进入发展的增速换档期。

关注和研究房地产行业增速换档期的新情况，对于促进行业持续健康发展有积极意义。目前，这一时期呈现出一些新特征，集中表现在:库存高企，房价下行，房地产总体增速下降或同比下降；供求逆转，大多数城市供大于求；房地产企业重新洗牌；开发商拿地更为慎重，盲目扩张有所遏制；房地产开发投资增速回落；贷款杠杆率偏低，贷款难度加大以及购房者预期变化等。这是不可避免的市场调整，不等于市场进入衰退与萧条，更不是房地产崩盘。

我国房地产经过十多年的快速发展驶入拐弯期，减速前行完全符合房地产市场经济发展规律。笔者认为，下半年楼市应在分类调控的基础上，转变为以去库存为重点，要与房地产项目结构调整和完善周边配套设施紧密结合。从中长期看，重在加快房产税改革试点、户籍制度改革、不动产登记制度改革、个人住房信息联网、棚户区改造及与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革。

近期，全国各地纷纷出台不同程度的限购松绑政策。限购松绑属于差别化调控政策，驱动楼市区域性、结构性深度调整。然而，这种差异化调控效应有限，且难以持久。杭州（楼盘）楼市限购松绑已近半月，老盘虽然促销力度大，但成交量不大；新盘入市依旧偏冷，处于观望状态，显示出市场气候并未因限购松绑发生根本性的变化。素有中国楼市风向标之称的温州（楼盘）楼市，房价曾连续下跌34个月，截至去年底，温州房价与顶峰期相比缩水近30%。取消限购后，其成交量依旧下滑，难抑楼市颓势。济南（楼盘）、长春（楼盘）、宁波（楼盘）等城市取消限购后，成交量起色不大，有的还在回落。事实说明，即便是限购全面放开，但经济下行压力大，信贷政策没有松动，整个楼市难言乐观。形成楼市库存量大的主因并非限购，而在于土地供应失去了理智，房地产结构失衡、需求失衡。取消限购有利于提振楼市信心，但无法改变供求总量和结构严重失衡的局面，去库存仍需要较长时间。有的开发商想借限购松绑达到价格回涨的愿望，既不现实，还会失掉去库存的有利时机。

近年来，由于库存高企、房价下跌，浙江、江苏、福建、广东等地陆续出现“弃房断供”现象。统计显示，今年上半年，宁波余姚法院“弃房断供”案36件，而去年同期仅两件；无锡（楼盘）98件，同比增加37件。去年1月至今年7月，广州（楼盘）市番禺法院受理按揭房贷纠纷案191件，同比增长76.85%。涉案房产大多为前两年高房价时买入，如今业主无力还款而“弃房断供”。

购房者“弃房断供”后果严重。除了抵押的房子被没收，业主还将被银行起诉；首付款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付诸东流；房产将被法院拍卖，且拍卖价格远低于市场价格。加上法院的执行费以及律师费、诉讼费、保全费等也由断供者负担。同时，房贷逾期罚息率较高，时间拖得越久，罚息就越重。“弃房断供”，业主亏损的不仅是资金，还有比资金更重要的信用和道德。