楼市调整进行时 理性回归利于长远发展

上半年我国房地产市场出现分化调整态势，原因一是去年同比基数比较高；二是市场自身的内生调整需要。房地产市场的分化调整，短期来讲确实对经济运行产生一定压力，但从长期来看，调整既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。
　　房地产市场调整格局在6月继续延续，观望气氛占据了市场主流。
　　国家统计局7月18日发布的数据显示，大部分城市房价环比出现小幅下降。从个数看，环比下降的城市个数继续增加；分城市看，据初步测算，一二三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%.
　　交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时表示，70个大中城市新建商品住宅价格环比第二个月下降，降幅扩大至0.48%，其中，下降城市达55个，7个城市与上月持平，环比上涨城市仅8个；同比来看，自1月起已连续5个月涨幅缩窄。上半年房地产市场由“过热”转为“偏冷”，房价下行趋势使得房地产市场只涨不跌的市场预期发生根本扭转，市场悲观情绪滋生。
　　“根本原因在于今年以来资金环境的转变和供求关系的逆转。”夏丹表示，从资金环境来看，资金环境总体紧张特别是银行信贷投放绝对规模减少迫使开发企业调整售价、理性推盘，而商业银行收紧房贷额度、拉长放款流程、提高房贷利率使得购房需求受到抑制，且“央五条”后，日趋市场化经营的商业银行并未对个贷政策作出明显调整。当然，银行不会放弃个贷这块业务，个人住房贷款业务资产质量优良，总体风险相对较小，在经济增速下行和房地产市场风险加大的阶段尤具吸引力。
　　夏丹认为，目前供求关系发生逆转。去年高拿地、高开工和高库存“三高”现象使今年市场总体供给水平大幅提升，3月起多数城市新增供应呈现快速增长态势。而需求方面，去年供销两旺使大量需求加速甚至提前释放，今年银行个贷政策收紧对购房需求产生了抑制作用。供需关系的明显逆转导致总体库存大幅攀升，6月一线城市可售面积已创出新高，房屋出清周期明显拉长。
　　国家统计局此前发布的房地产市场运行情况显示，房地产投资增速继续回落，新开工面积降幅持续收窄；商品房销售面积降幅放缓，价格同比小幅回落；房企资金增幅继续放缓，销售回款占比出现下滑。总体而言，2014年上半年房地产市场调整态势依旧，库存压力持续加大。
　　国家统计局新闻发言人盛来运日前表示，上半年我国房地产市场出现了分化调整态势，原因有两个：一是去年同比基数比较高，高基数情况下出现回落很正常；二是市场自身的内生调整需要，上半年房地产市场出现回落也是一种向理性回归的正常反应。
　　在我国宏观经济有所放缓的背景下，要客观正确地看待房地产市场调整给我国经济带来的影响。
　　盛来运认为，房地产市场的分化调整，短期来讲确实对经济运行产生一定压力，但从长期来看，调整既有利于房地产市场本身的健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。
　　对于房地产市场“下半场”会表现如何，分析人士认为，不会有大幅变化，具体还要看政策走势。从当前的房地产宏观调控来看，全国“一刀切”的做法已经不合时宜，各地因地制宜进行调控已是大势所趋。在房地产市场的调整压力下，目前一些地方开始放松限购，或者正在酝酿退出限购政策。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松、取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必行。限购等行政化措施逐步退出后，应该抓紧研究推出楼市长效调控机制，以便对房地产市场起到有效调节作用。
　　政策对房地产市场的影响究竟有多大，还需要密切关注。但是从目前各地松绑限购政策来看，效果尚未显现。下半年房地产市场走出低迷尚存在不确定性。
　　后期影响房地产市场走向的另一大重要因素还取决于资金环境状况。从房地产开发企业的资金情况来看，市场预计今年下半年在信贷环境整体趋于稳定的情况下，虽然住房信贷会有所放宽，但在销售低迷的情况下，房企资金仍将处于紧张态势。