诸建芳：四个因素决定中长期房地产需求

7月10日，和讯网2014年证券市场中期策略会在北京举行，本次大会的主题为“牛市！等风来”。众多一流经济学家、金牌分析师、著名投资人齐聚一堂，共同探讨改革背景下的中国股市前行之路。

中信证券首席宏观经济学家诸建芳表示，从需求端有四个决定中长期房地产需求的四个因素，一是人口红利因素，虽然前期买房子的比较多，但是人口的数量慢慢在变小，之前是20%的速度，未来这个速度会减缓到0.2%。二是城市化率，城市化提升的速度跟过去1.3个百分点比有减缓，增长的速度和需求拉动在放缓。三是放缓的需求，中国的改善性需求人均每平方米提升速度大概在30%左右。四是自然折旧，因为房子一定年限就要翻新。从这四个因素来讲，未来房地产的需求会放缓。

从刚性和制度性的需求来看，投资性的需求现在非常的明显，在座的可能有一个问题，像北京、上海，很多城市一放松政策，这方面需求的量增长跟过去一段时间有很大的不一样，这方面的需求消退的非常明显。四个中长期的决定项，这种需求是存在的，而且还有一定的增长，但是这种增长速度跟过去有一定的放缓。