银行严防房地产风险 开发贷细分住房按揭趋紧

“五一”期间房屋成交量比去年同期大幅下降，部分一线城市房地产价格出现下跌，楼市似乎正快速降温。作为房地产产业链条中扮演重要角色的金融中介，商业银行如何看待当前的房地产风险？5月7日，在第9期“复旦-ZEW经济景气指数”发布会上，上海银行首席风险官黄涛分享了他对当前房地产行业的看法。

黄涛表示，从技术角度测算，房价下跌对银行业造成的压力并不太大，但关联风险不可小觑。“商业银行按照银监会的要求每一季度都进行房地产压力测试，衡量房价下跌和成交量下跌对于商业银行可能产生的影响，最新一期的结果还不错，”他说，“但房地产行业的问题很复杂，带动的行业很多，压力测试不能纳入附加效应；另一方面，我们担心房地产行业发生恐慌性抛盘，引发连锁式、蔓延式的房价下跌。”

部分银行已“未雨绸缪”对房地产行业相关业务有所警惕，年初以来，无论房地产企业还是个人购房者，从银行获得贷款支持都变得困难。房地产类信贷的风险已经成为银监会重点关注的对象：4月29日，银监会相关负责人在2014年第一季度经济金融形势分析会上明确，今年商业银行要防范化解包括地方政府融资平台债务、房地产领域信贷、非标债权业务三大领域的风险。其中，针对房地产信贷，银监会要求，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。

黄涛表示，未来银行对房地产企业贷款不会采取一刀切，而是会分得更细，小心翼翼选择优势企业，按照区域划分，行业里面分企业，企业里又分融资结构，相同融资结构又分不同的客户等等。

对于按揭贷款，黄涛坦陈，在银行资本约束紧张、流动性管理难度加大的情况下，购房按揭贷款对商业银行的吸引力有所降低。银行往往会将资产投放到收益率较好、风险可控的资产运用，而按揭贷款的利率偏低，并不是最理想的业务品种。对老百姓而言，这意味着按揭贷款的难度比过去加大、程序拉长，贷款利率下浮空间缩小。

返观宏观经济，黄涛认为，中国正处于增长阶段的转化和寻找新的平衡关系的关键时期，房地产泡沫、地方债务压力、产能过剩和流动性风险四方面问题通过商业银行、影子银行、地方融资平台、国有企业等渠道相互影响、相互传导，导致资金开始有脱离实体经济的迹象，推动或导致了实体经济部门盈利水平的进一步恶化，也导致资金链错配等金融系统风险的累积，在一定程度上形成了风险传递的循环。商业银行也承受着资产质量下滑、利率市场化、新型金融崛起和资本约束上升等经营压力，几乎所有银行不良贷款率都在上升。

黄涛提出，对商业银行经营而言，应该坚持以创新为驱动，走资本集约化的道路，持续提高商业银行的经营能力和风险管理的水平。具体而言，一是要建立风险约束的长效机制，在识别风险、计量风险、报告风险和规避风险方面多下工夫，建立高效的处置风险的内部机制，做到防患于未然；二是强化重点风险的管理，包括信用风险、流动性风险、操作风险等。

“现在银行的风险管理已经远远超出了20年前的信贷管理。我们可能在信用风险方面还具有一定的经验和能力，但其他的风险可能过去的建设还是相对薄弱，”他说。

对于资产负债结构和客户结构方面相对薄弱的中小银行，黄涛提出，在流动性风险管理以及市场风险管理方面应该坚持一些更高的内部控制标准，内部应实施更好的、更严格的信贷管理以及频度更高的压力测试。