去化率不足三成 通州"虚假"繁荣难掩遇冷事实

被北京钦定为“首都副中心”、“东四环线”轨道交通跨座式单轨线路工程即将开工、多个地标建筑即将开建：一时间，通州区域享尽各种消息的利好。但这似乎并未能炒火通州的楼市，尽管同样的“副中心”消息曾引爆了保定楼市，通州却始终反应平淡。

通州早在2010年就透支了那些“利好”——多个业内人士这样表示，而随着今年北京全市楼市的整体低迷，通州也无法独善其身。

北京市住建委上的低去化率更是表示，通州楼市已经是“未热反冷”。近日，k2清水湾推出1.7万每平米的特价房，低于取证价格20%以上，引爆了对通州楼盘的热议。北京市住建委数据表明，通州多个新入市楼盘去化率在30%以下。

K2清水湾“领衔”降价 新盘虚假繁荣难掩遇冷事实

K2清水湾降价风波一时激起千层浪，直指通州楼市遇冷的事实。五一期间，K2清水湾推出特价房，以1.7万元每平米的价格抛售部分“尾盘”。而据北京市住建委数据显示，这一项目的取证价格在2.1万-3万元每平米之间，也就是说，特价房的价格低于最低取证价格20%左右。

清水湾的第一次取证是在2010年3月，迄今为止已超过4年，从期房转为现房销售，仍然未能售罄。同时该项目除了降价20%甩卖的高层住宅外，还有一部分别墅产品在转为现房后并未入市。这并非是K2地产唯一转为现房的楼盘，据住建委显示，K2海棠湾取得预售证的日期是分别是2009年和2010年，目前也是转为现房在售。

不仅是老盘遇冷，诸多新开盘项目也同样遭遇了市场的打击。位于K2清水湾附近的京茂国际城于4月19日开盘，但截至发稿为止，235套取证住宅只签约了一套，即使算上已预定和在资格审核的部分，去化率也仅为10.64%。在某网站项目推广的页面中，京茂国际城仅提到已开盘的消息，并无“热销”、“日光”等字眼，显得颇为惨淡。

而那些号称“日光”的楼盘实际出售状况也并非十分乐观。尽管东亚印象台湖在推盘之初便大肆宣传降价、毛坯改精装等利好消息，并于日前传出“开盘即售罄”的新闻，但实际在住建委网站上的网签量也不过20%左右。

通州核心区域的冷清也蔓延到了近亦庄一带，住建委数据显示，位于亦庄经海路附近的富力尚悦居自上月开盘以来，一个月内只售出18套住宅；同区域的珠江四季悦城，开盘至今的去化率也不足三分之一；而在4月1日已开盘的首开万科公园里，从所有取证套数的去化率来看，也仅为34.65%。

项目	取证套数	去化率
京茂国际城	235	10.64%
东亚印象台湖	602	21.59%
金域东郡	704	16.59%
珠江四季悦城	3643	30.7 %
富力尚悦居	42	42.86%
首开万科公园里	202	34.65%

数据来源：北京市住建委网站

通州房价现微跌 已透支利好缺少上行动力

与销售冷清、低去化率相对应的，是通州已经遭遇上涨瓶颈的房价。“我们今年是促销才会卖2.8万，明年一开年肯定要涨到3万以上。”去年11月份，记者走访通州区富力金禧花园时，销售明确表示。然而，今年3月，该楼盘的取证和销售价格仍为2.8万元。

房价上涨遭遇瓶颈是整个通州区域的现状。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，从2013年3月到11月，通州区域的房价一直处于上涨状况，成交价从1.8万持续上涨到2.2万元每平米；然而，从去年12月开始，通州房价开始维持在2.2万左右未变。今年4月，成交均价为22396元，较去年11月微跌1.2%。

“价格上涨乏力，成交量萎缩”，是我爱我家市场研究院对这一现状的分析。该分析表明，从近几个月的变动情况看，4月份成交的均价呈现基本持平微有回落的情况。成交价格显示出下行的苗头。

包括亚豪机构市场总监郭毅、中原地产首席分析师张大伟在内的多位业内人士表示，通州楼市出现疲态的一个重要原因是因为“利好透支”，由于“副中心”等一系列利好消息早在2010年便已放出，通州的楼市早已用尽了这个概念，使房价在去年达到了峰值；因此今年“副中心”的消息已经无法刺激楼市，而北京全市整体低迷的情况，使得通州房价也缺少上涨的动力。

伟业我爱我家市场研究院也同样表示，通州的情况和全市在4月份二手房市场成交量跌、价格微跌，整体横盘的情况是吻合的。

而北京市场的整体下行也是显而易见的，据中原地产数据显示，北京4月共入市31期期房共计9341套，但一月内仅被预定2614套，占比28%；而刚刚过去的五一小长假，仅售出168套住宅，同比下降80%。