成北京"卫星城"涿州抢眼 保定"过山车"变冷静

像一夜蹿红的明星，保定因为京津冀一体化概念的提出让这个一向以“安分守己”形象示人的城市玩起了“过山车”，楼市和驴肉火烧着实疯狂了一把。

不过，部分项目“五证不全”即预售的“潜规则”被曝光后，诸多售楼处闭门谢客，也让这个第一个火起来的城市，瞬间进入了冷静期。

区域解读

有望成为北京的“卫星城”

保定，有着辉煌的历史，是直隶省会，河北省最早的省会，与北京、天津构成黄金三角，且互成掎角之势。 自古是“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，曾长期为河北的政治、经济、文化中心，是京津冀地区中心城市之一。

相比北京、上海等一线城市，保定有着相对充足的土地资源。据了解，保定总面积达到了22185平方公里，是河北省人口最多的设区市，共1182.0413万人口（2013年），主城区人口近240万，市区建成区面积300平方公里。

在京津冀一体化概念提出后，天津、河北各城市承接北京哪些功能转移引来诸多猜想，其中，保定毫无疑问地进入了热门城市行列。

究其原因，保定距离北京远近适宜，此前并无太多概念炒作，资源丰富，有着承接北京产业转移的先天条件。据媒体报道，北京或将改变“单中心”城市格局，通州区是现阶段的“副中心”，通州以及与其交界的天津武清区、河北廊坊市“北三县”（三河市、香河县、大厂县）一带将率先成为京津冀一体化的核心地带。

京津冀一体化的城镇化格局将是“双核（北京、天津）多点（保定、廊坊、石家庄、唐山）”。未来北京将继续分批实施“多中心”战略，但“副中心”将在北京，不会跑到河北，而目前条件较好的保定涿州市、廊坊“北三县”、固安县等将成为北京的“卫星城”。

市场扫描

库存量高达53078套

与北京楼市相反，保定楼市受外来人口少等因素影响，供应情况充足。中原地产市场研究部统计显示，保定楼市目前并没有出现爆发，从成交量看，在3月19日之后的10天中，每天登记的签约套数平均在40套左右，与2月基本平稳。副中心概念提出后，楼市火热更多只体现在售楼处热闹的期房。

与北京市区供量稀少不同，保定楼市库存量高达53078套，足够消化42个月，即使停止建设在售楼盘足够卖接近3年半。2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去化14万平米。按照目前的可售面积584万平米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。与此同时，保定土地供应逐年上涨，2014年一季度土地出让金已经超过2011年全年。

涿州、涞水是明星区域

京津冀所说的区域经济一体化，北京、天津、河北在一体化中都能受益，但河北环北京区域具体哪个城市受益明显，首先要看距离要素；其次要看产业的关联性；第三要看文化历史的认同感和归属感。综合以上几点来看，保定要在京津冀一体化中占领重要席位，还需要当地政府对产业对接的选择，其中，离北京较近的涞水和涿州将发挥重要的作用，在京津冀一体化中承接重要的责任。

记者了解到，保定市两个离北京较近的区域——涿州和涞水目前成为被开发商和专家看好的热门区域。涿州区域内三大开发商争夺市场，其中鸿坤地产、K2地产是外来开发商。

鸿坤·理想湾作为涿州首个外来楼盘，提升了整个区域的价值，60万平方米的大盘规划和品质建筑让这个区域的楼市进入了另一个崭新的轨道，进而让涿州进入了北京购房者的视野。

业内声音

不应追求房价的一时炒高

中国房地产业协会副会长朱中一表示，京津冀一体化的实现交通问题很重要。他认为，一体化一定要贯彻产城融合的思想，做好城市定位，在产业承接上充分考虑，避免二次转移保护好生态环境。

对于保定最近房价的上涨，朱中一认为，无论是京津冀一体化还是首都经济圈，这种规划的形成和推进，对房地产行业来说都是重大利好。因为房地产在城镇化里是先导性产业，“但是不要过高地估计”，主要是产业发展，城市也不要过分依赖房地产。现在三四线城市供大于求现象明显，当地政府一定要根据产业发展规划、人口发展规模来控制住宅建设规模，否则房地产市场只能一时炒高，很难保证持续健康发展。

承接产业不能二次转移

对于河北承接北京的产业转移，华银集团董事长庞文剑认为这次不是一个简单的产业转移，北京需要转出的产业放在保定或者涞水，但这个区域也面临着将来的发展，所以有一个大的原则需要遵守，“就是说当我们这个区域要发展起来的时候，我们招来的企业不能再二次转移”。

对于保定房价的上涨，庞文剑表示，一个城市或者区域的经济发展过程，房地产会作为最先一个表现形式。此前保定的平均房价是4600元/平方米，京津冀一体化概念提出后，上涨了2000元到3000元，上涨空间已经不大。他认为，如果没有后续的实质性的规划出台，或者是实质性的产业落地，上涨态势不可持续，“还是市场上的一个先知先觉的反映的过程”。

庞文剑认为，京津保一体化中的保定只是一个代名词，涞水本身就是保定的一部分，从整个保定区域价值来看，距离对北京来说是最关键和最重要的，“也就是说涞水对北京50公里的距离，1小时生活圈，我们认为它的投资价值远远大于保定”，因此目前华银集团还没有去保定其他地区开发的计划。

记者手记

“安分守己”的保定楼市

曾经，北京楼市五证不全、虚假宣传、质量低劣等字眼屡见报端，也因为这样那样的问题成就了一批维权律师和维权专家，才有了所谓的明星楼盘。但经过几年的规范发展，北京楼市已经基本没有类似的投诉。而保定楼市，相对于北京、上海楼市，还是一个不够成熟规范的市场，他们在自己的一亩三分地里，按照既有的规则可以正常运转，但在京津冀一体化这个强大的聚光灯下，保定楼市实际上无力承受。

“安分守己”是一个保定人对这个城市以及这个城市里生活的人的评价，也的确，保定在错愕中迎接了砸过来的京津冀一体化，承受着蜂拥而来的投资客和媒体，收入不高的保定人承载着瞬间涨起来的房价，然后在慌忙中保持沉默。

相反，在媒体眼中的保定楼市却并非“安分守己”，对于五证不全、小产权这个城市的居民或许并没有过多在意，他们在意的或许是，这城市的房价涨起来的节奏能否保持匀速，过多的投资客以及外来人口聚集是否会提高物价水平，京津冀一体化进行产业承接后，我们的收入水平能有多少提高？