一座真实的保定城 炒房客20天养成术

当地官员感叹，房价大幅上涨“这事发生得太快太突然……政府怎么管是个问题”

从北京西站出发，每天有近九十趟列车开往保定，45分钟的高铁车程，让保定近得像首都的一个景点。然而，只有真正抵达保定，才会发现保定与北京真实的距离。

这个曾经“北控三关，南达九省”的“通衢之地”，如今只能以驴肉火烧驰名，铁球、面酱、春不老这所谓的当地三宝，而今不过是保定人羞以言说的回忆，历史讲述了太多的悲壮与无奈。

于是，当“京津冀一体化”上升为国家战略，“副中心”声浪渐起，保定又拥有了久违的历史性机遇，过去很少吸引外来投资的“灯下黑”之地，忽然间成为全中国最走红的城市。

首先开始躁动的仍然是房价。从3月19日曝出“副都”传闻起短短三周时间，保定的房价涨幅超过10%，有些楼盘甚至已突破万元大关。

如今，每周仍然有大批的投资者、炒房客及相关人士聚集在保定，整个保定都弥漫着资本的味道。真相，究竟怎样?

炒房客的20天养成术

这些炒房客只是普通的保定市民，他们对炒房一无所知，但仅仅20天时间，他们就炼就了一身“炒房”武艺，个个都是房产销售

“保定城从没像现在这么热闹。”亲赴保定实地调查的记者初到此地，便听闻出租车司机张师傅如此感叹。

如今，开了多年出租车的张师傅又多了一项生意—为来保定的看房人提供包车服务。近些天每天早晨9点左右，他都会按时来到保定东站，因为他天天都可以接到 看房的客人。听到《投资时报》记者是从北京来的，张师傅操着浓浓的保定话招呼道：“你来看房的吧?包车吗?你们北京来包车的最多啦。”

据张讲，最近，每到节假日就会出现成群结队、坐满人的大巴，在市里的楼盘之间来回穿梭，这样的场面之前他从没见过。听到记者解释这些人是由一些房地产网 站组织的看房团，张师傅点了点头说道：“现在保定的房子火啊，过去(住宅单价)四千多没人买，现在七八千了都抢……就这么说吧，你早上看上的房子，要是不 交钱，下午就没了。”

在被问到为什么房价涨得这么快时，张师傅有些犹豫地说：“听说北京的单位要来嘛……反正我不买房子，也买不起房子，涨就涨吧。”

但是，更多的保定人却不愿错过这个难得的赚钱良机。

记者来到公园时代的售楼现场时，正好赶上很多买家在交首付和签合同，大厅里已是人头攒动。记者发现，该楼盘并没有新的房源，滞留在售房大厅的都是炒房客，一旦有人表示有房子可以卖，立刻有人围上去询问。“你那儿还有几套房子?”这成为了售楼现场打招呼的开场白。

寻得机会，隐藏了身份的记者询问了其中一个手握房源的本地人，她表示，自己刚刚买房不过两三个月时间，眼看楼市上涨，决定按每平方米6500元卖掉手中 房产。对于记者的一些疑问，她似乎有些不耐烦：“(这些事情)你别管了，不管花多少钱，我来处理，你肯定能买到房子。”

同样的情况也发生在与公园时代隔街相望的绿都皇城，虽然售楼处大厅里的人数不如公园时代得多，但看房者照样络绎不绝。大厅的沙发上坐着好几个当地的炒房 客，张力便是其中之一，他有着保定人特有的豪爽。旁人问他，你们保定人还买房子啊?他很直接地说：“那还不是为了炒房嘛，现在大家都炒，房价肯定不会抹 (掉)下来了，你现在买肯定值。”

张力手上一共有三套房子，有两套是从售楼小姐那里加钱买的。“售楼小姐手里有好多好房子，但是她们捂着不卖，看你诚心想要就会让你加钱买她手里的。我一套房加了一万元，另一套房加了三万元。”张力小声对《投资时报》记者说。

其他炒房客手里也或多或少地握有房源，遇到来买房的人都会上前主动推销。一位来自保定市安新县的李女士对记者说，她几年前已经在这里买了房子，今年就交 房，但是眼见这几天卖得这么火，3月31号她又过来抢了一套，准备趁这几天人多就卖出去。“只要加两万元我就卖，要是卖不掉，我就退给开发商，反正不能砸 手里。”

“这房价涨的比风吹得还快。”几个预备买房的看房者一直在感慨。还有一些人因为没有赶在涨价前买房，很是后悔。“(3月)29号那天涨得最多，我是31号买的，要是早下手就好了，现在肠子都悔青了。”

但是，在当地的温州炒房团显得很平静，这样的情形他们早已司空见惯。他们对记者说，对于保定的楼市前景他们非常看好，目前，已经在保定买了几套房子，包括丽景蓝湾、青山公爵等颇具区位优势的项目。

记者在调查中发现，保定炒房客中70%都是当地人。“保定人当然对保定的房子最清楚，肯定都是自己炒房。”张力颇为骄傲的对记者说。在3月20号之前， 这些炒房客只是普通的保定市民，甚至很多来自周边县城，他们对炒房可以说一无所知，仅仅20天的时间，他们就炼就了一身的“炒房”武艺，个个都是房产销 售。

美联物业全国研究中心主任徐枫对记者表示，这就是市场教育的结果，全国城市无一例外。目前保定7000元每平方米的房价还是比较低的，短期内会有一些投资回报，但是这个烫手的山芋这样传下去，越后接棒的人就会越惨。

查“五证”树立好形象

房价上涨这个事情发生的太快，也太突然了。政府肯定要管，但是怎么管是个问题。为了争取京津冀一体化中更有利的位置，树立保定的良好形象非常重要

面对如此火爆的房地产市场，保定市政府乃至河北省相关单位有些坐不住了，4月初即火速出击，严查违规售楼的开发商。

一位不愿意透露姓名的保定官员对记者表示，最近保定房子炒的太厉害，住建局和工商局在联合查处五证不全的售楼项目，证件不全的楼盘都被封盘停售。目的在于，争取京津冀一体化中更有利的位置，这时候树立保定的良好形象非常重要。

事实上，保定五证不全就开始销售的楼盘并不在少数，包括由保定民生房地产开发有限公司开发的热销楼盘公园时代。

保定市房地产交易中心网站信息显示，截至目前，公园时代仅有3、4、5、6、12、13、14共7栋楼获得了预售许可证，在售的16号楼和10号楼均属于五证不全的房源。

对于目前保定房地产市场的不规范行为，保定市政府副秘书长师国利也对记者表示了为难之处：“(房价上涨)事情发生太快，也太突然。政府肯定要管，但是怎么管是个问题。”

师国利表示，4月3日下午，市长马誉峰与市直有关部门和10家房地产企业负责人召开座谈会，共同分析当前保定房地产行业形势，确保房地产市场稳定，促进房地产业健康有序发展。

另据河北省纪委的相关官员透露，省纪委在四月初也去保定检查了房地产问题，并且查办了一些违纪人员。“不能让百姓买了房子，却受了骗。”该官员说。

据2014年4月9日保定市房地产交易中心的统计数据显示，保定市目前可售楼盘数为265个，总共49182套房源。但中原地产首席分析师张大伟对《投资时报》记者表示，“保定市还有大量五证不全的项目，并不在官方统计数据之列，这些项目反而是市场的主流。因为官方无法掌握市场的形势，市场形势是在灰色的部分。这个市场如果受到调整，影响会非常大。”

楼市依然是价值洼地

不管今后保定是否将分担北京部分职能，其发展路径已然面临巨大调整。非中心城市地价房价上涨是区域经济合理分工后呈现的结果

据中原地产研究显示，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。

住建部也曾给出一个简约的计算方式，称如果城市楼盘库存高于一年至一年半的销售量，就已超出合理区间。

可见，保定楼市已经处于高风险警戒线上，张大伟表示，如果这种政策利好最终被证明是虚假的，保定楼市可能会快速退潮，同时会导致之前处于临界点的市场僵持状态的矛盾爆发出来。

问题的关键是，保定楼价上涨的背后，究竟有多大的水分?借政策利好改变消费者的购房预期，甚至制造恐慌式上涨行情，确实是许多开发商的常用手法。但是，记者调查中发现，大多数消费行为并非任由开发商主导，相当一部分消费者在投资保定时是理性的。

记者曾经加入一个保定当地楼盘的业主qq群，经调查发现，买房者所购住房多为婚房或改善型住房，另外，也有在北京工作的人来保定置业。

有业内人士透露，当前在保定购房的人群中，部分是2014年1至2月份延缓购房的刚需购房者，包括保定本地以及北京部分刚需置业者。另外，在4月3日召开的保定开发商座谈会上，开发商均表示，各楼盘售房高峰均出现在3月29日和30日两天，购房者大多为市区及周边县(市)的刚性需求人群。

当然，保定楼市的另一部分购买者是短线操作的投资投机者，此类群体利用低吸高抛和市场恐慌心理，积极购置楼盘，获取价差。比如前面提到的本地炒房客和温州炒房团等。

所以说，保定房价的“水分”中，除了开发商的捂盘销售因素之外，也有消费者配合的因素。业内人士表示，楼市本身具有很强的政策感知力，城市规划变化、基础设施铺陈等，都会对楼市价格造成影响，这些条件保定都具备。不管今后保定是否将分担北京部分职能，其发展路径已然面临巨大调整。

一位来自江苏的购房者许静，在看到保定或将成为“副中心”的新闻之后，和同事一起来到保定看房，并且在最火爆的3月29号买下了一套房子。她对记者说，房子是为将来子女来北京上学准备的。“北京房子太贵了，根本买不起。保定离北京很近，我看重这里的发展潜力，价格也可以接受，与其把钱窝在手里，真不如投资房产。”

事实上，这种房价“水分”也可以看做是市场看好保定楼市的表现。售楼处现场，一个在北京做建筑的河北人对记者说，“保定的房价确实可以算作价值洼地，而且未来肯定会涨的。这个价钱，我在北京什么也买不到。”如果预期京津冀一体化终取得成效，那么市场就会对区域内城市的房价变动有所准备。区域内非中心城市地价房价上涨是区域经济合理分工后呈现的结果。

竞争才刚刚开始

尽管关于保定将成为“政治副中心”、“行政副中心”或者“副都”的说法都是不真实的，但保定在争取此次跨越式发展机遇上的努力，已经提到了最高层级

国内的房地产市场一直被称为政策市场，此次保定楼市波动再一次印证了这一道理。但是，回过头来让我们理智的分析一下，真的仅仅只有政策推动吗?

摊开京津冀地区的地形图可以看见，紧靠北京的河北地级市，只有保定和廊坊地势平坦，更进一步的看，只有保定能与北京、天津两地构成边长大约为140公里的三角形。而且，总面积只有6500平方公里的廊坊仅是保定的1/3。

保定有涿州东、高碑店东、保定东三个高铁站与北京连接，最多45分钟即可抵达北京。另外，保定与规划建设的北京新机场最近距离只有15公里，市域内京港澳、大广、京昆和荣乌等高速公路成为京南地区“三纵两横”的城际大通道。北京方面此前曾经表示，希望向周边疏解500万人口，保定完全有这样的接收能力。

2014年3月26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》(下称《意见》)明确，保定市承接北京部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解。作为历史名城的保定，拥有华北电力大学、河北大学、河北农业大学等16所高等院校，全市各类科研机构140多所，科研人员22万多人。

拥有这些河北其他地区无法比拟的优势，保定在争取此次跨越式发展机遇上的努力已经提到了最高层级。

在《意见》公布的第二天，河北随即召开推进京津冀协同发展工作会议，组织专家学者对保定承接首都功能疏解和产业转移的空间、生态等承载能力问题进行深入研究探讨。省委书记周本顺在会上强调，这是“我们面临的最大的机遇、最宝贵的机遇、最现实的机遇，我们说什么也不能再错过”。

保定市市长马誉峰在与开发商的座谈会上也表示，京津冀协同发展为保定迎来了难得的发展机遇，中央、省里对保定都给予了高度关注。我们一定要抢抓机遇，扎实工作，踏踏实实做好分内的事情，为加快发展作出努力。

但是，不得不说的是，无论保定有多少优势，关于保定将成为“政治副中心”、“行政副中心”或者“副都”的说法都不真实。一位河北省政府相关领导对《投资时报》记者表示，保定成为“副中心”的事情完全没有根据，不仅中央没有这样的决定，河北省内也没有。“都是保定人自己提出来的。”

尽管空间距离很近，但从热闹的北京西站来到冷清没落的保定东站，落差之大仍然令人唏嘘。在经济发展程度差距如此大的情况下，保定要想承接北京、天津的产业转移和行政职能，还需要在细节规划上下功夫。

由于保定的优质资源长期流失北京、天津，如何留住人才、留住企业成为保定接下来要做的规划。因为即便北京、天津的产业和人口真的来到保定，如果没有好的政策支持，没有发展的动力，也很难真正把经济发展起来，最终只是昙花一现的繁荣。

如此看来，要想真正实现跨越发展，需要保定市政府打破旧有思想观念，规范操作，把不利于市场发展的因素尽早铲除。

或许此次因为炒房带来的全国舆论关注，能够成为保定规范市场的开端，也由此揣摩出自身发展的道路。

保定不孤单，看看那些受政策

影响而房价激涨的地区

近日，保定楼市的疯涨引得众人关注，据《投资时报》记者整理，在此之前，也曾有过多起类似的事件。

案例一：海南三亚

受海南将打造国际旅游岛的政策影响，从2009年年初开始，大量资金进入海南。截至2009年10月，仅大型房地产开发商投入的资金就达到1000多亿元。

2009年上半年，三亚市新建商品房均价已超过每平方米8400元，海口市均价超过每平方米4500元;到2009年10月份，三亚房价超过12000元每平方米;11月份，三亚房价又上涨2.4%，有些地方已经达到每平米2万多元。到2014年，三亚房价仍保持在每平方米2万元左右。

2009年的疯狂把三亚的房价推到最高点，至今未能变动，相对应的是，三亚的住房空置率也高达80%。

案例二：北京通州

2010年，有关北京通州将建成国际化新城、区内规划8条轨道的政策传播开来，随着通州新城规划传开、发酵，北京CBD东扩、超高地标将落户通州新城核心区等成为通州楼盘热炒的卖点。

多重预期之下，通州区房价大幅上涨，投资购房一时占比高达四成，许多新楼盘房价突破2万元每平方米，一些楼盘价格甚至超过了北京城区的二手房价格。

很快，当年4月调控袭来，通州房价“暴跌”的消息充斥报端。2011年时，通州不少区域房价腰斩。

由此，在不到两年的时间内，通州楼市经历了由跌到涨，到触顶，再到下挫的周期。

案例三：河北燕郊

同样在2010年，在“河北燕郊很快并入通州”、“通州地铁马上修到燕郊”的利好传言下，不少社会投资者加入购房行列，这波购房潮又挤压了通州楼市。然而很快，燕郊将外地购房者的首付涨至五成，并宣布对不能拿出当地一年以上社保和纳税证明的非本地居民不放贷，该区域的成交量应声而落，并瞬间跌至谷底。