共有产权：政府或更有动力强撑房价

近日，住建部在北京召集部分城市召开共有产权住房试点城市座谈会，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。此消息一出，业界涌现一片乐观情绪，认为这种产权明晰的新型住房，很好地解决了政府的保障责任以及住房增值收益之间的两难，既凸显了效率，也兼顾了公平。

相比于保障房、廉租房、经济适用房、商品房这类房屋，共有产权住房很明显是针对既没有资格去住保障房、廉租房，也没有能力去购买商品房的“夹心层”。从目前的住房保障体系来看，共有产权房在一定程度上减轻了政府因“保障”而产生的资金压力，同时还更大地调动了“夹心层”的闲置资金，尤为要者，共有产权房还将未来的房屋增值收益进行了锁定。购房者未来如果卖出自己手中的产权份额，政府肯定会作为第一受买人而享有优先权。

看上去，共有产权房前景不错，既照顾到了买房人的资金限制，也照顾到了政府资产保值增值的需求，似乎一举两得。

但是需要看到，虽然共有产权房似乎带有保障性住房的味道，但在实质上它却更为类似商品房。政府因产权共有而先期让渡的部分，显然不是无息贷款，甚至也不是低息贷款，而是必定要在未来逐步收回，并且还要获取增值收益，因为将来住房人如若“赎回”政府共有的那部分产权，是要按照“市场价”来进行交易。

如此一来，共有产权房存在的潜在问题就暴露出来。首先，住房人赎回产权时的“市场价”真的是一种随行就市的价格吗？这种市场真的是一个充分自由交易的市场？很显然，政府共有的那部分产权，必然要追求更大收益，这是任何一个理性经济人不需要费什么脑筋就能看到的收益。而由此，政府就有了充分的理由和动力去维持乃至推涨房价。可以说，共有产权房为政府直接入市博取房产收益提供了充足的理由。

其次，共有产权房价格肯定要比同期商品房低，而低的这一部分实际是政府通过土地出让收入以补贴的形式给予购房人的。如此带来的问题则是：政府补贴的动力哪来？

目前政府财政的很大一块来自于土地出让收入，而补贴相当于减少眼前收入。如果不是行政命令强压，或者存在未来更大收益预期，岂能有动力补贴？共有产权房的收益不是一种眼前收益，但它却是一种眼前的即期付出。前人栽树后人乘凉，这种行政方式很难在目前的体系中推展开来。我估计，除非强行规定各地共有产权房的“配额”，否则地方上积极做这个买卖的不会很多。

保障房、廉租房、经济适用房、自住商品房，再到此次的共有产权房，行政力量越来越深地介入到具体的市场运行，政府既想获取履行保障的名声，又想获取现实的房产土地收益，正所谓政府和买房人共同做了一笔生意。但问题是，土地供应握在政府手中，所谓的市场价又有多少自由交易的成分？