"副都"保定:"钦差"未到 房价先行

 

保定将成为北京“政治副中心”的说法刚被否定没几天，《河北省新型城镇化规划》就出台了。根据规划，河北将打造京津保三角核心区，其中保定将承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解，还要发展新能源、节能环保等产业。

保定这座城市才进入各种媒体视野。当然，吸引眼球的不是悠久的“驴肉火烧”，而是“春江水暖楼先知”的新闻，不是开发商还未做沙盘房子就被抢光，就是电话、看房客户不断，再加之个别楼盘日销百套，或者四个北京人包下某小区百套房源。

哪些行政事业功能的疏解

26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确，这个省将落实京津冀协同发展国家战略，以建设京津冀城市群为载体，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化石家庄、唐山在京津冀区域中的两翼辐射带动功能，增强区域中心城市及新兴中心城市多点支撑作用。

按照拟定的《河北省新型城镇化规划》，这个省将打造京津保三角核心区，做大保定城市规模，以保定、廊坊为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，与京津形成京津冀城市群的核心区。把首都周边的一批县(市)建设成规模适度、特色鲜明、设施完善、生态宜居的卫星城市，构筑层次分明、梯度有序、分工明确、布局合理的区域城镇布局结构。

其中，保定市作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。做强产业支撑，以白洋淀科技城、京南现代产业基地、首都服务功能承接区为载体，发展高端装备制造、新能源、节能环保和临空经济、现代物流等产业，着力做优城市环境，按照国际化标准抓好城市建设管理，提高综合承载能力，增强对驻京外迁企事业单位和吸引力。

政策刮春风房产开发利好

胎动中的传闻引发蝴蝶效应。保定房价近期在一周之内便涨了10%。北漂族抱团前往保定看房、4名北京人包下一楼盘整个片区数百套房的消息不断传出，很显然，传言的刺激下，保定楼市开始躁动。

某房地产数据分析网站显示，2010年至今，保定房价一直维持在5000元/平米左右，房价涨幅比较稳定。最新的数据是2014年2月，其平均房价为5306元/平米。“保定将作为北京政治副中心”的消息传出后，保定楼市开始成为全国投资客关注的焦点，预计3月的房价数据将会出现很大波动。

搜房数据显示，保定近一周的销售套数在2000套以上，销售额保守估计在10亿元以上。联系链家地产华北区负责人及保定当地楼盘销售人士发现，

以其中一个楼盘未来城为例，有关资料显示，3月20日单日销量超过100套，成交额达5000多万元，楼盘每平方米售价也出现200元至500元不等的涨幅，已涨到6400元/平方米。另外高铁东站附近的楼盘涨势明显，有楼盘每平方米上涨500元。

据搜房河北分部有关负责人介绍，受政策影响，保定楼市最受益的是高铁片区和北部新城片区。高铁成为众多楼盘宣传的一大卖点，可见意在吸引北京购房者。

易居房地产研究员严跃进表示，按照目前的情况，房价涨一倍都是有可能的。北京部分非核心产业转移保定，对于保定的楼市将带来极大的刺激作用。

 

本地人外地人都在拼命抢房

外地人到保定买房的热情高涨，有的亲自驱车前来，有的则通过电话或委托亲属定房。

在城北某楼盘售楼处，一位四五十岁的购房者打了几通电话之后现场定房。她说，房子是给在上海的姐姐买的，由于出来匆忙，钱带的不够，准备回去取。

另一个位于保定城东的清山公爵城定于26日开盘，推出200多套房源，到25日已有300余人认筹。25日上午8点就有购房者开始排队，其中不乏从北京赶来的。现场的销售人员说，一位北京的购房者一天打好几个电话，要置业顾问一定给他留一套房子。

目前各个项目中来自北京的购房者约占50%，其次是保定本地购房者，剩余一小部分来自上海、陕西、内蒙，以及省内的邢台、邯郸等地。

统计各个售楼处外停放的车辆车牌，在城东的未来城售楼处外，挂京牌的车有9辆，约占全部29辆车的30%。在清山公爵城，挂京牌的车约占20%。其它项目京牌车所占比例也大多在20%-30%之间。

封盘封不住房价一天一个价

位于保定市北区的某在售楼盘销售负责人表示，目前在售的高层均价为6900元/平方米，小高层为7000元/平方米，这是刚刚调整后的价格，涨幅分别在300元/平方米和700元/平方米。该销售人员表示，虽然该项目已经是尾盘，但是马上还会迎来一轮调价，“明后天开始，保定几乎所有在售项目都会不同程度涨价”。

房子卖得太快，置业顾问们都有些“凌乱”。“现在房价一天一变，每栋楼和每栋楼、每个户型和每个户型都不一样，你说要什么户型吧。”未来城的置业顾问已经不提供项目均价了。

在未来城售楼处，一位在现场看房的保定市民说，虽然现在看上去各个户型的价格有点乱，但总体来看和他以前看的价格上涨了两三百块。

销售井喷，涨价的楼盘自然不是少数。探访发现，东部和北部的不少楼盘都上调了售价。源盛嘉禾的房价24日上调了300元、25日上调了10元，26日将再上调100元。未来城的房价上调了200-300元。位于城北某楼盘预计下次开盘房价也将上调200元。清山公爵城则将在26日开盘之后立即上调房价。

人们买房的热情让开发商心里没底。源盛嘉禾原计划25日下午封盘，但是由于购房者众多，热情高涨，封盘事实上无法实施。现场一位置业顾问告诉搜狐焦点，从25日起优惠政策中免费更名被取消了，26日的房价还将会再上调100元。”

是否开发商炒作？

家住保定的张先生称，现在保定的房子很一般的地段也要卖到5000元/平方米以上甚至6000元/平米，好的地段要卖到8000元/平方米-9000元/平方米了，有些楼盘也出现了排队买房的“热销”景象。“当然，排队的是不是真实客户，是真的热销还是开发商炒作就真假难辨了”。张先生说。

另有保定当地人王先生分析，京牌车辆也未必就是北京人，在北京摇号购车政策实施之前，很多北京周边比如廊坊、保定、唐山等地的人买车后为了方便进京，就上的北京牌照，他所在的单位就有两辆车上的京牌；热销景象更可能是开发商人为制造出来的“假象”，或者仅仅是一种营销手段。

保定的谢女士称，现在人们买房都比较理性了，应该不会因为开发商炒个什么概念马上就跟风去买；不过，自从京津冀一体化、“行政副中心”等概念传出来之后，确实有北京的朋友向她打听保定房价和投资保定房产等问题。

“自己不准备买房，最近也就没怎么关心，好像这两年也没怎么涨，一直在5000元/平方米左右”，谢女士说，她并不认为保定的房产有很高的投资价值，“当地人消费能力不强，难以支撑高房价，再说也都不缺房子住”。

 

胡女士也持类似观点，保定最近几年向外发展地很快，周边农村的地被征之后，很多回迁户手里都有两三套房子，有的甚至更多，地产项目开盘后，面向当地人很难卖得动；“估计是开发商想借着京津冀一体化政策的东风，炒一波涨价的行情吧”。胡女士说。

保定楼市的机会与风险

来自一系列保定房地产市场系列分析报告显示，2012年，保定房价从上半年的停涨，到下半年的稳定，再到年末的稳中有涨，保定楼市多数在售项目在2012年的价格走势保持稳定的状态，有少数项目价格出现了波动，但是幅度不大。

“2013年第四季度保定开发企业的销售状况不佳，市场整体陷入低迷。”报告称，2013年，保定楼市成交均价波动上扬，成交均价全年在5000元/平方米上下波动，成交量方面，上半年优于下半年，呈先扬后抑的格局，而下半年则可用“疲软”形容。

报告指出，2013年第二季度是保定商品房市场深度调整的开始，保定商品房市场逐渐趋于稳定，市场显现出平淡的迹象。报告预计，2014年第一季度消费者的观望态度仍将继续。

中国指数研究院发布2014年2月百城房价指数则显示，今年2月，河北的廊坊、石家庄住宅价格环比涨幅分别为2.33%、2.31%，在百城中位居涨幅第三、第四位，而衡水、保定、唐山三城房价则出现下跌，其中，保定房价环比下跌0.68%。

“保定曾经是省会，天津变成直辖市了，石家庄变成省会了，保定也没富起来。”不久前，一向言辞犀利的华远地产董事长任志强表示，决定某区域未来房价的相当一部分因素，决定于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等。在他看来，保定并不占据这些稀缺资源。

“京津冀一体化规划是长期利好，但对楼市自住部分影响有限，对于保定等市场来说，所谓传言中的利好已经证实并不确切，这种情况下利好有限。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，在北京楼市出现调整迹象的当下，承接北京溢出投资需求的周围区域市场不太可能比北京更热。他认为，购房者应该理性置业，买房依然必须关注配套等核心资源，很多河北区域目前没有成型的二手房市场，即使出现房价的上涨，也很难变现。

亚豪机构市场总监郭毅表示，保定楼市以前主要满足地缘化客户，即本地及周边购房者，若在京津冀一体化实际推进落实的过程中，北京、天津两地外溢的资源倾斜到河北的其他板块，保定楼市则可能退烧。

郭毅认为，当下，受传言影响，可能有购房者前往保定投资，但与保定比，河北固安等地优势更突出，因楼盘炒作概念带来的投资型客户，可能来得快也去得快。

有业内人士评论称，如果你要买那的房，你就要看一下未来那有什么产业，有什么企业，能创造多少就业机会，形成多少人口聚集效益，或者你自己会不会到那去住，到那去就业，你的孩子到保定去上学。这些都实现不了的时候，这种购买就是相当盲目的。

离“政治副中心”还有多远？

河北省正式出台了《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》，其中明确表示保定要承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解。这直接推动保定再次成为关注焦点，仿佛“保定将成北京政治副中心”快成真。

保定已经平淡了太久，很久没有这么暄闹过了。西倚太行，东抱白洋淀，处于咽喉地带的保定，在历史上一直占据着重要的战略地位。

保定在清朝时本为直隶省会，直到1949年河北建省之时，其仍被定为河北省会，但岁月变迁，保定目前仅是河北的一个地级市。

 

本来，保定具有发展纺织业的优良条件，西南为棉花产区，南部的正定是棉花集散地，原料来源便利，产品经京汉、正太路销往山西、河南等地也很方便。然而经过权衡，多数纺纱厂还是选择设立在石家庄。主要原因就是地处铁路枢纽的石家庄，可以节省原料及成品的运输成本和时间，比仅有京汉铁路通过的保定更具有发展潜力。转运业下滑导致工商业不振，大量工商业者南移石家庄，保定因此失去冀中工商业的中心地位。

如今，“保定”成为“政治副中心”的传言似乎逐渐被证实，保定发展前景如何？

保定并非一无所有，其有不错的工业基础，有长城汽车、英利集团、隆基泰和、巨力索具、奥润顺达、宏润纺织等一批龙头企业。应该说，保定这座城市还是有一定的底子的，但坐实“政治副中心”之名，却是还有一段远路要走。

2013年，保定gdp总值为2680亿元，在河北省排名第五；人均GDP约2.4亿元，在河北的11个地级市中仅排名第10。

2012年，保定市城市居民人均可支配收入达19047.66元，在河北省排名第10。与北京相比，无论是从经济产值还是居民生活水平，都相差甚远。如果保定想承接首都部分行政事业单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解作用，那么这座城市势必需要极大地提升城市硬实力。

需要打破既有利益

而京津冀一体化并非首次提及。以往也有一些相关政策出台，如京津城际铁路，包括廊坊大学城建立等等，但效果并不理想。

直至今日，除了带动了河北三河、燕郊等地区房地产开发的发展外，河北的产业发展依然面临诸多困境。

此前，对房地产开发效益的带动更为直接。当时，万科、五矿和合生等众多房地产企业已闻风而动，纷纷进驻香河、燕郊和廊坊等地区，但随之而来的就是房价飙升。

“原因很简单，就是背后的利益博弈非常激烈。”在某论坛上，发改委系统一位官员曾坦言。过去10年间，京津冀三地始终在行政体制的怪圈中打转，举步维艰。

事实上，京津冀都市圈这仅21万平方公里的范围内，公共资源相差十分悬殊。比如，教育资源方面，目前全国211重点大学中，北京占据24所，约占全国五分之一，而天津仅有3所高校入列，河北仅有1所；医疗资源方面，河北、天津更是难以企及，全国百名最佳医院中北京独占26个，天津仅有3个，河北则没有入列。此外，中央企业更是高度集中于北京。

“正是由于资源过于集中，北京一直不愿意放弃既有的利益。”唐黎明认为，这导致三方陷入互相博弈的阶段。

2011年，以北京为核心的首都经济圈的再次提出，重新引发了三方利益的争夺。“过去在对接政策上光有雷声未见雨点，最终变成了‘只见房产，未见产业’的怪象。”唐黎明说。

“首都经济圈规划提了很久，推进的确较慢。”国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成分析称，这是地方GDP考核在作怪，导致三地定位难以协调。“区域之间的协调往往存在利益的重新分配。”

“河北不能只做首都的‘菜篮子’，也需要发展产业。”张建国认为，尽管河北是最积极的一方，但过去都很被动，因为区域间的合作，体制性的制约因素如何消除才是关键。