不动产登记百日倒计时 房价上涨背后釜底抽薪

 

2月国内房价 涨幅进一步放缓

国家统计局昨日发布的最新数据显示，2月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的城市有57个，这是13个月来首次上涨城市数量低于60个；房价下调或持平的大部分是三四线城市，而一线城市房价涨幅也明显放缓。

数据显示，2月，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有4个，分别是温州、安庆、牡丹江、济宁。其中，温州自2013年7月起，新建商品住宅价格环比已连续8个月出现下降。另外，持平的城市有9个，上涨的城市有57个，为自2013年2月以来最少。

中原地产首席分析师张大伟认为，房价下调或持平的城市大部分都是三四线城市，立足三四线城市的房企销售业绩1月~2月明显下滑，从目前趋势看2014年整体楼市分化将愈加剧烈，一二线城市价格也出现调整迹象，虽然房价依然处于环比同比上涨过程中，但涨幅明显放缓。

不动产登记百日倒计时：登记派出机构或将入法

3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市中房价数据， 北上广深等一线城市房价持续上涨，同比涨幅5个月首次均回落至20%以内。

值得一提的是，2月，北京二手房价停涨，而根据此前国家统计局发布的1月份数据，北京二手房价格亦出现了环比下调，这也是2012年5月环比下跌0.1%后，北京20个月来首次下跌。

不少市场人士猜测，北京二手房价下滑的原因之一就是渐行渐近的不动产登记。

国土部部长姜大明表示，今年国土部将争取做好四件事，其中，6月前提出不动产登记条例，建立不动产部际联席会议制度和不动产信息共享平台。

与此同时，姜大明称，地级市要挂不动产登记局的牌子，不过，编制会统一调剂，不增加新的行政编制。

国土部法律中心的一位人士接受21世纪经济报道记者采访时表示，在城市设立不动产登记机构及派出机构，此前就已经有试点，效果不错，目前《不动产登记条例》正处于研究起草阶段，对于登记机构的考虑是立法的重要内容。

不动产机构或入法

从不动产登记的落地角度来说，住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，市级单位建立不动产登记机构非常必要。

“中国现行的不动产登记分属不同管理机构，涉及近十个部门，这种登记模式始于计划经济时代，存在分散登记、多头管理等问题。不动产包括土地、房屋、林地、草原、海域等，内容广泛，” 王珏林说，除了要统一登记标准之外，也要在地方建立不动产登记机构。

实际上，在地级市要挂不动产登记局的牌子也是国土部2014年不动产登记的重点任务之一。

姜大明也明确，地级市要挂不动产登记局牌子，但不会增加编制，会统一调剂。

在国土部明确不动产登记制度之下，江西、江苏、河南、辽宁等多地都开始筹备不动产登记制度。

江西省国土资源厅地籍处处长刘茂春介绍，江西拟设不动产统一登记工作厅际联席会议，由省编办、国土厅、财政厅、住建厅等10个部门组成，国土厅为联席会议牵头单位，该制度将来协调解决不动产统一登记制度建立和执行过程中的重大问题。该项工作已在征求各部门意见，并准备报请省政府批复。

和江西相似，江苏不动产统一登记亦上报给省政府，江苏省国土厅的相关负责人表示，具体怎么操作，机构如何设定，怎么操作，还需要等到上面的通知，看《不动产登记条例》出台后的统一规定。

另据国土部法律中心的一位人士介绍，目前《不动产登记条例》正处于研究起草阶段，对于登记机构的考虑是立法的重要内容。

或撼动房价

从目前至6月底，距离不动产登记条例出台的大限只有一百多天，在不动产登记渐行渐近之时，市场似乎已经出现反应。

3月18日，国家统计局的数据显示，北京2月二手房房价停涨，此前的1月，北京二手房价格更是出现了20个月以来首次环比下滑。

北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥表示，随着不动产实名登记的落实，会有相当数量的二手房源释放出来，从而对二手房市场价格产生抑制作用，此外，不动产登记也将为下一步房产税制度的落实奠定基础，影响市场预期。

除了国内的房价受到冲击，不动产登记亦推动了海外置业热。“此前真没想到，近年国人海外置业的热情这么大”，鑫苑(中国)置业有限公司总裁崔勇也告诉本报记者。

中国房地产指数研究所所长兼搜房控股董事长莫天全在接受21世纪经济报道采访时亦表示，国内进军海外，除了考虑教育、医疗、价格等方面的优势，不动产登记对于中国人海外置业的促进作用也不可小觑。

据莫天全了解，就在过去的一年里，中国买家购买美国地产近123亿美元，仅次于加拿大。根据搜房国际的统计，中国有海外购房需求的人群，北上广深海外购房人群总体占比为47.32%。

在莫天全看来，未来3-5年海外地产投资、置业或将迎来黄金的发展时期。与此相对的是被要求6年内完成的住房信息联网。

金永祥亦认为，不动产登记只会限于国内，从资金安全的角度来说，海外置业的确可以减少不动产登记带来的压力。

 

房价上涨背后现釜底抽薪风险 多地成交量暴降

房价的上涨势头虽依然存在，但确已显出“釜底抽薪”的危机。 18日，国家统计局网站公布2014年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，除温州外，其余69个城市房价新建商品住宅价格同比均出现上涨，最高涨幅达18.7%。 不过，面对今年以来楼市调控力度加大、信贷收紧等不利因素，房价上涨的幅度出现“缩水”态势。其中，70个大中城市2月新建商品住宅同比价格平均涨幅为11.1%，比1月份回落了1.3个百分点。 更值得关注的是，经济导报记者获得的资料显示，包括济南在内的多个城市，今年前2个月均出现新房供应量增加、销售量减少的情况，与2013年初的火爆表现大相径庭。 “这应该引起市场警惕，无论是开发商还是有投资需求的购房者，都要小心风险。”18日，北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者说道。

冰火两重天

在国家统计局公布的2月数据中，多数城市在新建商品住宅售价上依然表现强势。如北上广深等一线城市同比涨幅均超过15%，最高的是上海，达到为18.7%。导报记者注意到，山东被列入监测的济南、青岛、济宁、烟台4市当月同比涨幅也超过8%，其中青岛位居第一，涨幅达8.8%，济南以8.6%位居次席，济宁虽排名最末，涨幅也达到8.1%。 不过，“盛景”之下的房价，背后埋藏的却是“颓势”隐忧。 导报记者从世联怡高获得的今年1-2月份济南房地产统计数据显示，虽然济南房价开局呈现稳定走势，但是供销却出现相反的走势，可谓冰火两重天。 供应方面，前两个月住宅供应量均出现同比大幅增长，其中1月济南住宅市场总供应量为168万平米，同比增长22.1%，其中新增供应20.5万平米，同比增长17.8%；2月，济南住宅市场总供应量达到155万平米，同比增长40.9%，其中新增供应12.2万平米，同比增长35.6%。 不过，面对激增的供应量，市民的购房情绪却并不积极，销售同比出现负增长或缓增长态势。如1月份，济南住宅市场共成交25万平米，同比降幅达到31.7%；而在2月，这一数据表现略好，共成交23.5万平米，同比增长26.3%。 “感觉前两个月看房子的人比较少，加上市场还有一些存量房，所以总体销售的情况并没有想象中好。与去年同期的表现相比，更是差了不少。”济南某房企的销售经理吕飞对导报记者表示，造成上述情况的原因，一是受春节放假影响，二是在“楼市拐点”言论密集出现的情况下，更多购房者开始持观望心态，“我们更担心后者。” 实际上，上述销售同比下降的现象不仅在济南一地存在，而是全国普遍存在的。国家统计局数据显示，1-2月，全国商品住宅销售面积下降1.2%，销售额下降5.0%。而在去年同期，这一数据分别为增长49.5%和增长77.6%。 “1-2月北上广深楼市成交集体遇冷，以1月北京为例，成交量环比降幅近50%，新房、二手房均下降；其次深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%；上海环比下降30.65%。”世联怡高在报告中如此表示。

楼市降温

对于上述楼市反常表现，张文清指出，开发商前期盲目圈地开发，导致大量项目囤积、上市，进而冲击市场，是主要原因。 “济南住宅库存量维持在3个月左右，还处于比较合理的空间，但杭州等目前出现降价的地区，其库存已经达到天量。”张文清指出，在此背景下，开发商降价销售，寻求更顺畅的资金周转，也在情理之中。 中金公司近期公布的研究报告显示，从全年来看，随着供应的增加，房价上涨动力不足，预计全年房价将呈现前高后低的趋势。 而导报记者注意到，此次国家统计局公布的2月70城市住宅价格中，环比价格最高涨幅为0.7%，低于上月1.2%的最高涨幅。其中，除了北京、上海等一线城市带动涨幅“缩水”外，其他城市也均出现放缓态势，山东4城市中的济宁，甚至环比下滑了0.1%。 链家地产在一份分析报告中指出，目前信贷政策普遍收紧，抑制了购买力，会延缓市场回暖的节奏。对于房企来说，资金回款的压力也会相应增加，同时会面临供应量增加后的竞争压力。综合考虑各种因素，今年楼市的回暖程度和房价上涨幅度均会弱于去年。 “在房地产项目出现大规模降价前，市场往往已先后出现投资过热、供应过剩、销售迟缓现象。”张文清表示，若在此背景下，市场供应进一步增加，或需求大幅缩减，房地产项目可能触发房企资金链吃紧进而崩盘的恶果，开发商和购房者都应警惕其中风险，尽早有所准备。

 

万科否认在京项目降价销售北京房价难现“崩盘”

昨日，一则万科在京楼盘降价3000元/平方米的消息成为市场热点，不但引发市场对于一线城市房价可能崩盘的担忧，万科、保利等地产龙头的股价在大盘飘红的情况下也纷纷下跌。

据媒体报道称,3月16日开盘的“住总万科橙”毛坯房销售均价为2.1万元/平方米，而在半年之前，这一项目放出的精装修房售价预期为2.6万元—2.7万元/平方米。以3000元/平方米精装修费用计算，该项目毛坯房售价较预期低了2000元—3000元/平方米。

对此，北京万科对《证券日报》记者表示，2014年3月中旬，“住总万科橙”首期产品开盘销售，开盘销售均价为21680元/平方米，严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。

北京市住建委官网也显示，“住总万科橙”项目3月14号取得预售证，首次开盘的11号楼的拟售参考均价为21176元/平方米，而8号楼的拟售均价为22176元/平方米。

一位刚刚入手了该项目的购房人告诉《证券日报》记者，“销售人员最初告诉我们这个项目去年会开盘，但到春节都没有消息。春节过后还曾通知我们3月8日开盘，不过听说手续没有办齐，就拖到了3月16日。”

对此，有业内人士告诉记者，之所以开盘一拖再拖，主要就是万科上报的精装修房价格建委不给批，而住建委批下来的价格万科也不满意。

一位接近万科的消息人士也指出，万科这个项目卖的是首期，价格也略高于周边毛坯商品房报价，因此说万科降价销售并不准确，但实际上万科确实不想卖这么便宜，不过最终如何定价还是要听住建委的。

而据记者了解，从2012年下半年开始，天宫院区域新房售价从1.15万元/平方米一路猛涨，至当年底已跨入2万元/平方米，使得监管部门对该地区新项目定价的审批也越发严格。

同时，对于开盘价低于预期，导致千人争抢的消息，在证券日报记者了解后也并不属实。

据悉，“住总万科橙”首期共推出333套房源，吸引了1140组客户参与摇号，最终以1:3的供需差开盘售罄。不过，这1140组客户几乎都是年前便确定后购买该项目，也认可该项目2.6万元—2.7万元/平方米的精装修房售价。上述购房人士也向记者坦言，“之前万科精装房的定价确实比较高，不过我们主要是看中了万科的物业，比周边贵一点也是值得的。当然最后不到2.2万元/平方米的售价，我们也更乐意接受。”

实际上，从记者了解的情况看，即使万科按照原计划精装修价格开盘，当日售罄也不成问题。因此市场并不需要担心北京房价会出现崩盘。

不过，中原地产首席分析师张大伟也指出，在住总万科橙“低价”入市后，其他项目跟随的可能性会加大，市场价格很难在短期内继续上涨。同时，3月上半月，北京新建住宅合计签约套数3346套，二手房住宅合计签约3906套，累计签约7252套，创下近年来同期的最低值，往年的3月小阳春局面今年将很难出现。

此外，针对有客户担心项目今后会捆绑精装修出售，北京万科还表示，“住总万科橙”本次开盘销售产品仍继续为客户提供装修房服务，属客户自愿行为，不强制捆绑销售。

 

房价统计与市场信号再现背离

进入2014年以来，每个月都几乎发生同样的事情：一方面市场在大喊房价现降价信号，房价即将大跌、暴跌。另一方面，每当月度70个大中城市住宅销售价格一公布，依然是除了极个别城市外，其他大中城市绝大多数都在上涨。

3月18日，国家统计局发布的2014年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与市场“房价将大跌、暴跌”预期信号再次出现背离。数据表明，2月份，70个大中城市中，房价仅温州同比下降，上海涨幅最高，达18.7%。具体而言，在新建商品住宅(不含保障性住房)价格方面，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。

在二手住宅价格变动方面，情形也大致一样，数据表明，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为15.9%，最低为下降8.8%。

如果仅从统计数据与市场的声音来对比，房价整体下跌的趋势还不明朗，甚至房价由涨而跌的拐点也并没有明晰。

那么，为什么市场总是在高喊“狼来了”呢？

从近十年的现实来看，历经多年的房地产调控，老百姓对于只涨不跌的房价早已形成某种固定的看法，不管市场喊涨、喊跌，投资、投机买房的心态并没有发生根本性变化。而市场却在房地产调控的每个阶段，对于任何风吹草动的调控新举措或地方新尝试都极为敏感，瞬间反映在个别楼盘、个别城市、个别区域的楼市价格变动就会引起市场的极大反应，比如去年“钱荒”发生时，楼市就大喊房价要大跌。而今年1月份，当诸多楼市地产大佬放言对今年房价不乐观时，市场又再次大喊房价要暴跌。

眼下，相关媒体报道，北京再次出现新盘远低于预期售价的情况。随着住总万科橙领证价格低于预期每平方米2000—3000元入市，引发关于一线城市房价是否出现崩盘的讨论，包括万科本身在内，业内一致认为，北京楼市当前正在因为“一大波”自住房入市而暗生变局。

从中可以看出，在房地产市场，只要一个楼盘略生波澜，就会引发楼市的群体猜想，更何况万科作为房地产行业的大佬级企业，其开发的楼盘入市价自然会吸引更多的市场目光。但截至目前，任何单个房产项目的价格都未能说明整个房地产市场发生大规模价格下跌或暴跌的迹象和事实。

如果非要将个别案例推及群体，那么只能说，消费者应该关注日益增多的房价变化个案，只有当个案变成群体性事件时，房价的下跌或大跌才算开启，否则，即使说房价由涨转跌的拐点来临都难以服众。

对于中国的房地产市场，国家希望看到一个相对稳定且价格合理的房价市场，只涨不跌的楼市已经在诸多方面绑架了中国经济的稳健发展。调控的目的也是要抑制房价过快上涨，打压投机性需求，从而还楼市一个真正的居住功能与价值。

对于老百姓而言，只有真实的房价涨跌数字能让老百姓信服，对于一边是房价整体仍在上涨，一边却大喊房价要大跌、暴跌的现象，结果只有一个，那就是一再地让房价统计数字去扇市场的“耳光”。