房屋租赁合同终止 装修物该如何处理

随着房价的持续升高，越来越多的人选择了租房这种既轻松又便捷的安居方式。然而因租房产生的纠纷却时有发生，在我市打工的小李就遇到了这样一个棘手的问题。

小李和妻子来到我市打工，经协商我市的张某同意将房屋出租给他们，并于2010年5月签订了房屋租赁合同。合同约定租期为五年，月租金1200元，按年度支付，于每年一月份一次性支付本年度全部租金。同时双方约定承租人小李可对房屋进行装修，但未对合同到期后装修物的归属进行约定。入住后，小李和妻子对房屋进行了全面的装修。但在2012年3月，出租人张某由于急需用房遂通知小李在一个月内搬离。经协商，小李夫妇同意解除该租赁合同，张某同意向其返还未到期的租金，但双方对房屋的装修物的归属和补偿问题不能达成一致意见。双方共同向律师咨询依据法律该如何处理。

依据《合同法》第223条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《房屋租赁合同解释》）也做了相同的规定。就是说根据承租人装修行为是否经过了出租人的同意做两种不同的处理。承租人装修未经过出租人同意的，依据《物权法》和上述规定，承租人应承担恢复原状或赔偿损失的义务；如承租人装修房屋经过了出租人的同意，那情况就完全不同。本案中小李与房东在租赁合同中约定了可对房屋进行装修，当然属于出租人同意承租人装修。

根据《房屋租赁合同解释》规定经出租人同意的装修物又可分两种情况处理：一种情况是装修物可以拆除，即“未形成附合的装饰装修物”，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。另一种情况是装修物不能拆除，那么处理起来就比较复杂。鉴于本案中是由于出租人张某要求提前解除合同，即其违约行为引起的合同解除，《房屋租赁合同解释》第11条做了如下规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”

就是说在本案中，在小李夫妇同意解除房屋租赁合同的前提下，对于装修物可以拆除的，应由小李夫妇拆除，不能拆除的部分应该由张某就装修物在剩余租赁期内的价值予以赔偿。

合同终止后对装修物的处理十分复杂，为了避免这类纠纷，当事人在签订房屋租赁合同时，最好对房屋可否装修、装饰，以及在各种可能出现情况下装修物的归属或者其价值的补偿进行约定。