二手房过户为何要等5年 潜规则还是另有玄机

最近，朋友打算在一家房屋中介机构买一套二手房，中介工作人员告诉他，那套房子还要10个月房产证才满5年，并建议他等满5年后才办理房产过户。二手房过户为何要等5年之后？是行业潜规则还是另有“玄机”？

在调查中了解到，在二手房交易过程中，大多数购房者为了最大限度减少或规避营业税，不惜与房主签订过户协议，等满5年后，再办理过户手续。

从区房产局了解到，二手房是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房等，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。对购买主体、期限等均没有限制，是二手房买卖的主要房源。二手房在具体交易中，最核心的问题是怎样过户最划算。

很多顾客对于二手房交易不了解，他们大多会问为何不直接过户，为何要房产证满5年后才过户？

从市地税局办税服务中心了解到，二手房在过户时需要交纳各种税费，包括营业税、契税、个人所得税、印花税、交易手续费等。以5年作为界线，前后营业税是有差别的。个人将购买不足5年的非普通住房（建筑面积在144平方米以上的住房）对外销售的，将全额征收5.5%的营业税。以张先生的一套150平方米、成交价为52.5万元的二手房为例。如果是在房产证颁发的前5年内进行交易，那么需要交纳5.5%的营业税，即52.5万元×5.5%≈2.9万元。反之，则只缴纳营业差额的5.5%。即如果张先生于2005年购买该套房屋时（以每平方800元计算），总价为12万元，而2012年出售时（以每平方3500元计算），成交价为52.5万元。则张先生缴纳的营业税为（52.5—12）x5.5%≈2.2万元，其他税收不变。在不同的时间段进行交易，差价为7000余元。

某房屋中介的置业顾问表示，大多数客户在遇到房产证不到 5年的情况时，双方都会协商签订协议满5年后再办理过户手续，买方交付一定数额的定金，待房产证满5年，再办理过户手续后付清。

根据国家相关规定，二手房交易的税费中，各项税费由哪一方承担都有相应的规定。但现实是大多由买家承担，由于卖家的营业税由买家来承担，所以在房产证满5年以后过户，购房者就可以省下2—3万元营业税，于是大多数购房者为合理规避税收，冒着可能出现的购房纠纷也愿意与卖家协商签定推迟过户协议。