萝岗楼市大热 “金九银十”再现推货潮

2012年广州楼市成交全面复苏，而萝岗等热点区域楼市表现抢眼。2012年随着中海地产、万科地产、雅居乐地产等项目入市，萝岗楼市出现明显升温，而进入2013年，以越秀地产为代表的众多全新大型社区纷纷亮相，萝岗楼市成交更是大热。随着今年“金九银十”到来，广州楼市再现推货热潮。全市供应量5.3万套，新增供应达1.28万套，为近年最高。外围区域是新货供应重点区域，新货主要集中外围区域包括北部的花都，南部的南沙、番禺，东部的萝岗，是今年“十一”黄金月新货最多的区域。萝岗区在“十一”黄金月新货预测有1590套，其中公寓产品有1050套，有10个项目推新，新货供应量远超出往年黄金月新推货量。新货主要集中在萝岗中心区板块，约2060套，占总新货量的78%。将推出4栋住宅式公寓、以及1栋酒店式公寓，共约955套。萝岗中心区、长岭居板块100平方米以下户型更为集中，萝岗中心区板块超600套。业界分析观点指出，由于该区片项目处于价格洼地，未来具备充足的升值潜力，加上日后交通等多方面配套的投入建成，将会成为城市外拓的新城区域；目前购房者主要关注的楼盘项目优势在于产品的升值潜力，目前此类项目定价仍低于市场指导价，预计未来发展空间充足。

带动全市供应创新高

据合富辉煌集团市场研究部监测，预计今年9月1日-10月7日的“十一”黄金月期间，全市十区在售货量将达5.3万套。而新货约1.28万套，与近几个黄金月相比新货有所增加，而对比往年数据，其中2013年“五一”新货约0.72万套、2012年“十一”新货约1万套、“五一”新货约0.51万套；2011十一新货1.2万套。对比之下，今年黄金约的新增供应为近年最高，此外，还有约4万套的在售货量。新货中，已拿预售证约5000套，占比40%，六成多尚未取得预售证。预计中心六区新货3273套，占十区仅26%，但已拿预售证的新货只有1149套。外围区域是新货供应重点区域，新货主要集中外围区域包括北部的花都，南部的南沙、番禺，东部的萝岗，是十一黄金月新货最多的区域。中心四区中，越秀、海珠新货相当稀缺。近几年一直供应少的萝岗区，本次新货有较大幅度的增加，黄埔区零供应。供货热点是中心六区原荔湾、原芳村；外围四区番禺华南板块，南沙中心、明珠湾区，萝岗科学城等。

新推货以刚需产品为绝对主力，预计“十一”期间新推货量中120平方米以下的两房及三房刚需产品达9000多套，占总货量的73%，除越秀、天河、海珠区较多120平方米大户型以外，其他区域均以120平方米以下产品为主。在萝岗，从新推产品的面积区间看，120平方米以下产品占据新增供应的73%。

在限贷限购等楼市调控背景下，今年以来自住买家成为市场成交主流，而这类买家大举“东进”，直接推动了广州东部楼市成交繁荣。随着中心区新增供应减少以及置业门槛的提高，市区刚需买家前往增城、萝岗等地置业的“东进”现象十分明显。数据显示，增城楼市整体市场容量从2010年至2012年连续三年成交金额环比上升。2012年萝岗区的成交金额增速高达124%，市场增长上行的趋势确立。而今年以来，岭南山畔、万科东荟城、中海誉城、奥园春晓多次开售推货皆取得“日光”成绩，显示区域楼市成交继续维持火爆行情。而今年以来多个大型全新楼盘项目陆续入市，也带动萝岗楼市呈现供销两旺的局面。专家指出，随着定位高端的楼盘社区陆续推出大户型豪宅产品，萝岗楼市2013年将会进入新一轮的发展高峰，科学城板块将全面进入高端宜居黄金时代，萝岗的楼价有望在2013年冲击2万元/平方米大关。

而最新发布的8月广州楼市房价报告指出，广州8月的热销项目，主要是萝岗、增城和从化等周边的郊区的刚需产品为主，受各大项目加推影响，市场外扩趋向持续。据分析，由于该区片项目处于价格洼地，未来具备充足的升值潜力，加上日后交通等多方面配套的投入建成，将会成为城市外拓的新城区域；目前刚需型客户主要关注的楼盘项目优势在于产品的升值潜力，目前此类项目定价仍低于市场指导价，预计未来发展空间充足。

区域规划利好连连

近期，持续三个月的萝岗长岭居国际生态设计竞赛终于落下帷幕，而其中决出的两份优胜方案也终于面世。据广州市萝岗区相关负责人透露，将以这两个优胜设计方案为蓝本，融合其他3个方案的优点，最终形成建设方案。计划在2020年前将萝岗长岭居建设基本成型，打造一座20多万人口、具有岭南风情、国际一流的新城。据萝岗区副区长王建新介绍，长岭居是以高端商住区定位，主要面向的群体是企业家、海归精英和科技人才，通过调研此类群体的需求，打造服务系统。有分析认为，长岭居规划事实上就是科学城的商业居住配套工程。

而就在萝岗长岭居规划设计方案面世后仅两天，萝岗又迅速地收获另一大规划利好。8月12日，广州市市长陈建华主持召开本届政府第79次市政府常务会，审议并原则通过了《广州市南沙新区条例（草案）》、《广州市大型零售商业网点发展规划（2011—2020年）》、《关于加强我市空调器室外机支架安全管理的工作方案》等相关议题。按照规划，未来广州将布局16个都会级商业功能区，除了目前已经形成的5个以外，在建的还有8个，在此次会议上通过的方案中，更是新增了3个都会级商业功能区，其中萝岗新城正在新增的名单之中。通过将萝岗新城纳入到“都会级商业功能区”规划当中，增强萝岗商业以及服务功能目的非常明确。

事实上在广州市政府的大力支持推动下，萝岗区道路交通、文化教育、商业配套等近年来取得突飞猛进。萝岗区全面腾飞的城市化建设，不但吸引越秀、保利、万科、雅居乐、奥园等地产大鳄进驻，仅今年下半年就将迎来近20个楼盘的同时推货；今年6、7月，随着绿地中央广场、万达广场等商业地产旗舰项目的相继落户萝岗，萝岗在商业配套这最后一块短板也将在两年去极大改善。绿地、万达、高德置地等商业地产巨头的入驻，巨大的资金流、客流、商流汇聚萝岗，为该区域楼市的发展带来新一轮的机遇。

据不完全统计，今年下半年，萝岗将有20个楼盘在售，超过2000套单位入市，六成以上的货量以中小户型为主，下半年萝岗依然是刚需客抢房的战场。“对于刚需买家来说，目前在萝岗购房的性价比最高。”合富辉煌首席分析师黎文江分析表示，“交通上萝岗比番禺华南板块更有优势，教育资源方面萝岗也有几个省一级市一级学校，再加上万达广场这些大型综合体配套，萝岗是一个比较有潜力的居住区域。”