二手房“六大陷阱” 全方位应对

 

买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，要和更多的部门打交道，比较容易产生纠纷。互动房缘及时为您支招全面应对二手房交易。     

 

陷阱一：产权状况不明

（1）房屋没有产权，只有使用权。

有一些二手房由于各种原因在原房主的手里只有使用权，并没有产权，或者没有完整产权，这些房子是不能参与市场交易的，因此不管是否签订了合同，都是无效的，根本不能办理房产过户手续。

支招：

只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。

（2）卖房者非房屋产权所有者。

有些人在看房的时候会想当然的认为住在这个房子里就是房主，其实不一定，在签订购房合同和交定金之前最好验证房主的身份和房产备案资料，确认卖房者和房主就是一人，并且房产备案资料也符合。如果是委托卖房，必须有原房主的书面授权资料或语音授权资料，这样才能交易。

支招：

购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。

（3）房屋是共有产权房，卖房行为并没有获得房产共有者的同意。

房屋的产权归属可以是一个人的，也可能是多人的，比如说夫妻共有财产的房子其产权就属于夫妻两人，任何一方都无权单独处理。对于共有产权的二手房，必须获得共有者的一致同意，才能够签订有效的购房合同和办理过户手续。

支招：

要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

（4）法律限制或禁止交易的房产。

有些房产因为各种原因被法律禁止或者限制交易，比如说被抵押了的房产，或者处于纠纷状态的房产，在购置这些二手房的时候，必须考虑法律限制条件，如果不能解除这些限制的话，即使你跟房主签订了合同，也将被视为无效合同，无法过户，甚至还可能惹上麻烦。

支招：

如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。超过三个月未申请的，预告登记失效。

（5）房屋性质跟购房需求不一致。

房屋性质决定了房屋的用途，在二手房的交易中也必须重视，如果购房者需要购置的是居住房，而房源却是商业用房或者工业用房，自然就无法办理居住房的过户手续，无法获得需要的购房用途。

支招：购房人一定要看清房屋性质。

 

陷阱二：一房多卖

 

一房多卖是指比如说一套房子，房主刻意隐瞒购房情况，跟多个看房者签订购房合同，并收取定金和购房款，最后只跟其中的一个人办理过户手续，然后消失，其余的购房者拿着购房合同却无法办理过户。

支招：

（1）购房者要确保业主已经签收定金

通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况发生。

（2）购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证

业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式交易，还有一段时日。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。二是提存房屋产权证。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。

（3）购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。

购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。

 

陷阱三：“阴阳合同”

 

所谓“阴阳合同”，指的是买卖双方之间所签的买卖合同，反映的是房子的真实成交价格为“阴合同”。而“阳合同”则是买卖双方另签的一份成交合同，用于到房管部门备案 ，到税务、财政部门交税，特点是房屋的成交价格远低于“阴合同”的价格，这样就可以少交税。

二手房交易中买卖双方所造的“ 阴阳合同”，除了故意将总价做低的，还有一种是故意将总价做高的。

业内人士告诉记者，为了少交税又多贷款，有的购房者成交一套房产需要做三份合同。

阴阳合同最大的风险就是，如果买方变卦，直接要求以“阳合同”的价格进行交易。那买方就后悔莫及，惹出大的纠纷。

支招：

最简单也最有效的方式，也是唯一合法的方式。卖方拒绝签署“阴阳合同”，避免不必要风险。

 

陷阱四：买拆迁房陷阱

 

买了一套二手房，入住时才发现上家的户口竟然没有迁走，将来这套房如果要拆迁的话，那么拆迁补偿款就可能不得不分一杯羹出来了。

支招：

买卖双方可以约定一个上家迁走户口的时间，最好写清楚“违约责任”，即如果到了规定的时间还没迁走户口，那么上家要赔偿违约金，直到迁走为止。这样，一旦将来发生户籍纠纷，那么按照合同中的违约责任打官司，法院会判决违约方赔偿违约金。

 

陷阱五：中介“吃差价”

 

中介或经纪人通过隔离卖方和卖方的方式，通过如时间差等手段赚取中间差价，这种操作手法在非正规中介公司或无良经纪人中非常常见。

虽然这种行为从法律上来说不算违法行为，但这对买卖双方利益角度来说是涉嫌欺骗的行为，另外这样做还存在隐藏的风险，如果中介“时间差”失败，其将用各种理由延迟或撕毁和卖方达成的协议，极大损害卖方利益。同时也会造成买房成本增高。

其中“公证委托”是最常见的一种“吃差价”方式，所谓“公正委托”是指中介一方假扮购房者，以低价签订购买合同，同时和卖方以公证委托方式承接过户等所有手续。由于购房只需缴纳订金，只需在一定时间内把签约房屋卖给下家，利用买卖双方不见面的空子提高卖价，且由于公证委托书的作用房屋过户时可暂时不定过户名，所以就可形成一个完整销售过程。中介赚取中间差价。

支招：

（1）作为卖房者应该选择信誉好的中介卖房，在交定金前，买房者要求卖方、买方和中间方见面，特别是在谈价格、过户的时候，买房者一定要求与卖房者见面。同时，为防止中间方派人冒充，要看房主的身份证。

（2）不要轻易交定金，必须在房价基本谈好后再交定金。

（3）买卖双方在过户前，应该到就近的区属房地产交易中心或市房地产交易中心去咨询一下，弄清到底应该交多少税费，心中有底，防止中介从中多收钱。

 

陷阱六：隐瞒房屋真实情况，与现实不同

 

很多购房者发现，合同签定后，接收房屋时，发现房屋各种现实情况部分或全部都和约定不符，比如房屋实际面积少于合同注明面积；房屋家具家电及其他配套设施合同注明和房子一起出售，但实际卖家交房前全部搬走等。

支招：

（1）签订合同前先要仔细查看出售房屋，房屋面积要看房产证上登记面积；

（2）合同要尽量详细的注明房屋附带的所有物品和配套等；

（3）对卖方不按合同执行可以通过协商和法律等手段进行维权。