三代同堂一步到位三居室渐成北京市场主流

“万科将在 9、10月份推出的几个项目都属于此类‘一步到位’产品，这将是万科今后在北京市场的主力产品，而这种产品结构调整早已开始。”北京万科副总经理肖劲告诉中国房地产报记者。

除了万科，越来越多的品牌房企也察觉到了市场的微妙变化。“一步到位”已经成为北京的一种主流趋势。

何为“一步到位”

“一步到位”产品成了市场热点，但业内人士对其的认识却并不统一。

伟业顾问集团商业投资管理公司副总经理袁阳认为，“一步到位”主要是指能满足三代同堂基本居住功能的三居户型。

“在目前的政策下，二手房换房的成本比较大，税费比较高，很多客户很可能在 5到 10年内都难以进行改善性置房，所以干脆在首次置业时一步到位，此类产品已成市场主流。”

另一部分业内人士观点，则是将“一步到位”产品几近等同于阶梯式购房中二次购房时所考量的改善型住宅或高端物业。

“我理解的‘一步到位’产品，应该是单套面积在二三百平方米的平层大宅，位置在北京五环周边，总价在一千万到一千五百万元之间。这也是自去年整个市场回暖以来的主流产品。”亚豪机构市场研究总监郭毅认为。

郭毅指出，现在所谓的“一步到位”产品要比原来的改善型产品面积更大，尺度更大，甚至是住宅产品最顶端的别墅，“它可能是购房家庭的最后一套房子，这样才可以称得上一步到位”。但在不少房企眼中，并非只有终极的住宅产品才能称得上“一步到位”，能满足中期居住需求的三居产品亦可冠以此名号，哪怕建筑面积不大。

三居房成交量直追两居

相比其他城市更为严苛的调控政策，北京住宅市场“一步到位”已经可与“刚需”产品相抗衡，呈均分天下之势。

“照北京房价上涨的速度，工资哪儿赶得上啊，二次购房的税费又那么高，几年后再改善换房也很难。”在为结婚做准备的张先生本打算买个小两居，如今考虑到种种现实情况，不得不改了主意，“过几年打算要个孩子，到时父母过来帮着带孩子，也得有个房间，但我觉得到时我也没能力换个大点的，不如现在一步到位，找个面积合适的小三居。”

“阶梯式购房的缺点就是购买第二套房的资金压力比较大”。一位业内人士给记者分析，“对北京这个市场而言，房价上涨是大趋势，早买比迟买划算。首次置业者购买了首套房之后，首付款、房贷、装修等费用，往往耗尽了积蓄，要想再存几十万元作为二套房的首付款比较困难。”

由此，“刚需 +改善型需求”的阶梯式购房模式，在调控政策日趋严厉的背景下，变为“一步到位”模式。在调控细则出台后，这一趋势愈发明显。

今年 3月底，多地房地产调控细则与目标相继落地，其中北京市的细则最细、力度也最大。其中，“将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例”以及“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20 %计征”等条款，都给二次购房徒增不小的压力。“现在要买一套3居的话，如果是第二套房，首付至少付六成以上，有的会达到七成，并且利率也比基准利率上浮10 %，极大提高了‘卖一买一’的改善型人群购房成本”。

这些都助推了“一步到位”的置业风潮。“其实，自 2011年初北京颁布升级版‘限购令’（即外地户籍需要五年社保或纳税证明方可买房）后，购房‘一步到位’的现象就开始增多，只是今年的税费调整后，这一情况就更加突出了。”袁阳表示。

伟业我爱我家提供的数据显示，7月份，北京商品住宅成交6155套，各套型的成交总量中，虽然二居仍为主导，成交 2208套，占比 35.9%，但三居成交量已直追二居，一个月成交 1828套，占比近 30%。

房企产品结构调整

针对购房者“一步到位”心理，万科、金地、龙湖等品牌开发商都做出了快速反应。

“当时（调控刚开始时）已经考虑到了市场最低迷的可能，认为政策的影响是长期的，我们所做的准备也是长期的。政策调控的积极因素也在影响着购房人的置业计划，随着一些项目今年逐步进入市场，吸引了大量准备一步到位的购房人。”肖劲表示。

据了解，北京万科今年已推出及即将推出的几个项目都是紧凑型的小三居，每套总价都仅两三百万元左右。“这些都是在限购政策背景下，深度解析客户居住需求之上，打造出的刚需升级‘一步到位’的产品。”万科更意欲通过北京首置产品新标准的制定引领北京住宅产品的升级变革。

此外，其他房企也紧随形势调整了产品线。“我们发现，很多房企都开始针对这一市场需求（一步到位）做出产品结构调整，在提高三居数量比例的同时，亦在户型设计上更有针对性。”袁阳认为，今后的“一步到位”产品会有进一步的细分，100平方米左右的三居和160平方米左右的三居，前者总价低，能满足基本使用功能，后者总价高，主要满足居住舒适度。

“从近两年北京出让土地的建筑指标要求看，比较适合建造 115平方米左右的高层塔式小三居，因为它正好能适应客户从两口之家到三代同堂的使用需求。”肖劲表示。

而“一步到位”产品渐成主流的趋势也非在北京一地。“这种市场需求和由此导致的房企产品结构变化在限购政策严厉的一线城市和部分二线城市都有出现。”郭毅指出。