深圳商务公寓供应"井喷" 投资回报率2.5%-3.5%

住宅限购后，不限购不限贷的商务公寓遂成房地产市场投资新宠。据美联物业统计，今年上半年，深圳全市约有5600套商务公寓入市，下半年保守估计也将有19个楼盘4000-5000套的新增供应，深圳商务公寓即将进入“井喷期”。

据深圳中原研究中心的统计数据显示，今年以来，深圳一手商务公寓的月均成交量是3.05万平方米，而去年全年的月均成交量仅为1.22万平方米，涨幅达到150%。开发商供应量也相应“井喷”。2012年底至今，全市共有公园道大厦、万科红立方、星河盛世花园、新天世纪商务中心、深圳湾壹号、前海颐大厦等商务公寓类项目入市。

根据深圳中原研究中心统计，过去一年内，全市商务公寓的总供应量高达61.72万平方米，而2011年全年及2012年上半年的总供应量仅为30 .54万平方米。2013年全年商务公寓的供应量也将首次破万套。有业内人士分析认为，3月份的政策变动导致不少业主抛售住宅转而持有现金，现在手中闲钱想重新入市，受限于购房资格就多选择商务公寓，导致商务公寓市场成交量放大。

近期入市商务公寓定位逐步高端化

此外，近期入市的商务公寓还体现出了产品定位逐步高端化的特征。商务公寓发展的初期主要是以为中小企业提供办公场所为目的，地理位置优越，租金相对写字楼便宜，更突出的是其商务办公功能。

而近期，市场上出现了很多定位居住或会所式的商务公寓，例如深圳湾壹号、前海颐大厦、东海国际公寓三个项目，以及即将推出的深业上城北区公寓，均为深圳2013年房地产市场上的高端豪宅项目。从近期入市的项目销售情况来看，满足了市场的部分投资及高端居住需求的此类产品受欢迎程度仍然较高。

投资回报率在2 .5%-3 .5%

从前期入市的商务公寓项目的定价来看，通常是比同一项目内的住宅产品售价要高，但是租金差别并不是很大，所以，投资回报率未体现出其特有的优势。以福田新洲片区的嘉洲公馆来看，其商务公寓产品近期入市，平均售价为43000元/平方米，当前嘉州富苑住宅的租金约为60元/平方米·月，若以85元/平方米·月租金计算，公寓投资回报率也不足2.5%。

同时，近年来入市的商务公寓项目价格涨幅也不大。同样以港澳8号为例，该项目商务公寓单位于2011年底入市均价26000元/平方米左右，目前销售均价28000元/平方米。

深圳中原地产副总经理贺晓丽提醒购房者，从近3年总的数据来看，深圳的商务公寓市场仍然处于较为严重的供过于求状态，供求比达到1.94，以商务公寓作为单纯的投资增值产品仍然面临很多不利和不确定，入市投资仍需谨慎。