3大阻碍你投资暴富的房地产歪理 买房如何稳赚不赔

 

言论一

中国独生子女1.4亿人，他们爷爷奶奶走了留1套房，外公外婆留1套房， 爸妈留1套房， 共3套房，找个门当户对的配偶也是3套房，两人再按揭1套房。十几年后，会看到满街手里有六七套房的中年夫妻，但他们付不起水电费、物业费，只有抛售，于是房价长线必跌。

这种说法错不在结论，而在你提出这个假设的思路。

这个思路及其推导建立在完全静态的基础上，排除了期间发生的所有变化。

如果不考虑农村的非独生子女，仅从城市房子的供应和住房需求的角度考虑，独生子女的孩子在十几年后面临结婚时，也是新增的住房需求。而在这十几年里，城市化会让更多的农村人口进入城市，城市化过程中的拆迁也会增加居住需求，住房需求的新增和城市化率同步增长。

同时， 一个家庭仅从居住的角度考虑， 一辈子可能需要买3次房： 结婚时、孩子上学前、退休前，这种变化体现在住宅市场上至少是3次自住需求的买卖交易。

最后一个提醒来自数学角度：中国的第一代独生子女在2013年刚到35岁，对于继承这件事，平均还有20年。

 

言论二

中国香港的房价收入比为15倍，而发达国家只有6倍，而北京、上海的房价收入比已经是20倍至30倍。中国内地房价收入比高，泡沫太大，短期内肯定大跌。

这种判断的错误在于用适用成熟市场的指标去判断不成熟市场。

房价收入比是国际用于衡量发达国家的房地产市场是否健康的标准，前提是国家城市化完成、汇率稳定和房地产市场成熟。

在这样的市场中，影响房价的大部分变量稳定，支撑房价的基础变成了基本固定的居住需求，这部分需求的支付能力就是更重要的影响房价的因素。

如果一个成熟房地产市场的房价收入比短期内突然变高，则需要警惕是否有货币超发、信贷泛滥在催生资产泡沫，或者有大量的海外资金流入房地产市场。这时房地产市场没有实在的新增居住需求支撑，房价暴涨体现的几乎都是资产泡沫。

再来看中国。不光城市化和工业化都没完成，市场远未成熟，当你看到两个家庭倾尽父母大半生积蓄为子女支付买房首付款的时候，就该知道：在我们这儿，2个人买的房子里，包含的可是6个人的收入。

房价收入比？在这个时候其实是个误会。

 

言论三

货币超发冲击物价、推高房价，引发通货膨胀，最大的受害者是国内消费者和购房者。日本的房价泡沫破裂起始于货币紧缩。超发货币是房价上涨的罪魁祸首。

很多国家和地区的房价等资产价格的上涨通常主要由货币超发引起，但货币超发并不一定导致物价和房价暴涨。

出口型经济主导的国家为了维持汇率稳定，保持出口顺差，会在出口受阻的时候增发货币，否则经济发展的速度会明显下降并影响国内就业。

但是，增发的货币并不是全部被一起投向流通领域，推高所有东西的价格。央行还是有一些方法降低它对消费品价格和资产价格的影响，推出国内收紧银根的措施—提高准备金率和发行央票，把金融机构里的部分资金冻结，阻止它们流向固定资产形成资产泡沫，控制流动性，这些方法都能有效地对冲一部分货币超发的负面影响。

因此，货币超发是否引发通货膨胀还要看其他措施是否有效地控制了流动性。而且，从另一个方面看，即使推高了房价，对房屋产权人来说也未必有害。固定资产在对抗通货膨胀方面的作用还比较明显，如果你是有房的消费者，你是愿意看着存款贬值呢还是房价上涨呢？

 

坚信炒房还能赚钱

这句话在过去的10年内，似乎是绝对正确的投资箴言。因为过去10年很多城市房价的涨幅都已经是七八倍。但现在把购买一套房子视做稳赚不赔的保值或投资行为，并不像你想象的那么安全。各地明显超出当地居民收入可承受能力的房价也表明，随便买套房子并在不久后能以一个几倍的好价格卖出的可能性正在变小，未来涨势缓慢的可能性正在变大。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为，像北京、上海这样的一线城市，房价已经进入了高位，甚至接近居民购买力极限，接下来几年几乎不会有大幅度上升的空间。而那些买房限购城市的居民如果想要再买房投资，只能涌去不限购或者政策执行尺度较松的城市买，直接影响就是会打破当地房产市场的真实平衡。

作为投资和使用价值兼备的房屋，最合理的居住与投资的比例是8:2。如果你在异地买了住宅，又不是打算退休后去养老居住，接下来的问题就是，到哪里去找愿意出更高价钱的买家？收入水平不及你的当地居民，还是一个和你一样的投资客？

因此，即使是出于投资的目的，你也要充分考虑房子的宜居性，因为房子投资价值的实现仍然依附在居住价值上。

在北上广深核心地段的成熟板块，例如上海的中环以内，北京的三环以内，以及可确定的地铁沿线，都具备比较充足稳定的市场需求。

 

买房，用于出租

一个已成定论的事实是：租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值增值目的的资产配置。所以，仅仅根据一个城市的商品住房销售情况，很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求，有多少是纯粹的投资投机目的。但是从居住的角度看，租房是纯粹解决居住需要的消费性行为。

因此，衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求，租金是一个重要标杆。目前中国绝大部分城市的房价租金售价比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算，北上广深很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金，在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。

经过了几轮政策调整，买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素，大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来，也占到总价的10%以上。买入时1.5%至3%的契税，卖出时2%的个人所得税、5.55%的营业税和1%至2%的中介费，如果贷款，还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱，但是你必须支付。

 

有地铁就能租高价？

附近有地铁的不一定是地铁房。“只有离地铁点步行10分钟之内可到达的区域才算地铁房”，蔡为民估算，按这个标准，在北京上海，地铁房数量不可能超过总量的30%。

以这个“步行10分钟”的标准为界，在这个范围内和超过这个范围，房租收益回报差别明显，21世纪不动产徐汇区区域经理王轶认为，交通便利是决定房屋市场租金最重要的因素。以他负责的区域为例，以2000元至3000元租金的价位段为基准，步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋，通常前者以比后者高5%至7%的租金成交—也就是说租房人宁愿每月多花150元至200元来达到节省上下班的时间和体力的目的。而步行到地铁站需要20到30分钟的房屋，则通常会以低于平均价15%左右的租金成交。

这种租金上的差别还表现在空置率上， 10分钟内能步行到地铁站的房子从挂牌出租到顺利成交，间隔期基本上都不会超过一个星期。而离地铁站相对遥远的房子，挂牌成交的速度就明显慢了，一般中间间隔的时间是一至两个星期。

 

宁愿空着房也不降租金

如果你有一套闲置的房子要出租，在谈租金的时候要时刻记住：这房子有空置的机会成本。所以，在决定是否接受对方出价之前，要先算好这笔账。

对方哪怕只是砍下来200元的月租金，对你来说都是每年少收了2400元—这可能相当于大半个月的租金，但是如果你对租金太坚持导致房子空置，最终也是由你自己来承担损失——每空置一个星期，就相当于你的年租金收入下降了2%。

一般来说，房子挂牌后你平均一周多才能遇到一个相对令人满意的租客，这时你的年租金已经少了了2%，所以在对方要求降价而你拒绝时，你面临的最大可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有让人满意的租客出更高的价格， 否则你最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。

 

担心房龄太老影响租金

房龄太老会影响租金收入吗？这点不用太担心，有办法弥补。

王轶给影响租金回报率的因素的排序依次是：地段＞价格＞装修＞小区环境＞房龄。房龄对租金的影响力是排在最末位的，租客在新老小区上的选择也没有特别明显的特征。

我们能给你的建议是，把房龄的缺陷用装修弥补回来。在王轶经手的案例中，即便是30年房龄的老小区， 只要出租的房子有精致统一风格的装修， 配备了液晶电视、木地板和比较新的家用电器，租金通常都比同地区10年房龄左右新建小区的普通房屋多200元左右。

从王轶接触到的租客情况看，比起硬装修，他们普遍更关心表面的软装修、装饰的水平，与其在地板墙砖等硬装上翻新和装潢，房东在房子的家具、窗帘、灯饰等软装修上花心思更容易吸引租客。

 

忘了把维修、装修款计入成本

买房投资9大误区

不论是要自己住得舒适，还要多赚些租金，“装修维护基本上是每10年就要重新来一次。”上海中原地产研究部总监宋会雍说。而目前普通的房屋装修成本在每平方米1000元至2000元，按照这个标准计算，70平方米的房子装修一次花费大概在10万元至15万元，10年以后你就该面临第二次装修了，所以，如果不考虑通货膨胀因素，将装修款分摊到10年里面，你这一套房子每年大概有1万元至1.5万元的装修支出。

还有一笔维修基金。如果是买新房，你需要在拿到房产证前缴纳约占房款2%到3%的维修基金。这笔钱你个人无权动用，其使用权属于小区全体业主，用做小区基础设施—公共区域的管道、绿地、电梯等的改造和维护。在二手房屋买卖中，这笔钱是单独转让还是随房附送，可以由买卖双方自己商量着办，但双方都不能从银行调取使用。也就是说，如果是自己的房子漏水、损坏，还得自己掏钱修。所以，“维修基金”你必须要付，但它无法帮你分担自己房子本身的维修支出，因为它并不归你支配。

 

商住两用房租金高？

商住两用房，既能租给公司做办公室，又能租给住户，租客选择范围好像更大，更好租，实际上它可能也意味着更多的麻烦。

宋会雍说，商住两用房本身定位比较模糊，所处位置既不是写字楼集中的商业圈，也不是周边配有大超市、购物中心的典型住宅小区，也不像酒店式公寓那样提供清洁、管理等整体打包服务。通常一些新创的小微企业、SOHO族和个人工作室会选择这样的物业。

但是因为办公没有集群效应，又不提供中小企业孵化服务，居住环境也不够单纯，这样的房子不论是租给公司商户还是居住的租客，都很难有租客能稳定地进驻。即便是租金回报率可以保持在1.5%到2%的相对较高水平（住宅在1%到2%之间），但是新创小微企业失败率偏高的事实会直接导致他们生意失败就得退租，频繁更换租客的成本你不得不考虑—中介每成功介绍一单租赁，就从上下家一次性收取一共占月租金总额70%的佣金。

此外，这类物业的物业费、水电费都比普通住宅更高。商住两用楼和酒店式公寓通常都不配备厨房，也不安装天然气进户管道，水费和电费等是按照商业办公的标准收取的：商用水电煤费用通常是民用费用的1.5倍至2倍。这样高昂的成本对居住租客的影响是，他们宁愿用多出的水电费去付更高的租金，以租到一间装修更棒、更方便的房子。