认清误导我们的买房观念

 

房价大跌

普通人一旦跟错了队伍，信错了观点，直接进入“无产”阵营，这些谁会负责？

这十年来，预测房价、对赌房价，是特别流行的事。比如最近独立评论家牛刀就放言，房价最少要跌80%！他表示，受流动性紧张影响，中国房价泡沫这次一定会破灭，必然是拉美式加日本式。这两种模式的叠加，中国房价最少要跌去80%。

牛刀与谢国忠、易宪容一起，都被评为“空军”代表，几乎无人不晓。谢国忠去年说，中国房地产的高点再也回不去了，未来5年内会跌50%。诸如此类的观点，还有很多。

未来楼市会不会印证这些看法？目前不可知。但以当下的数据印证，这些观点并不正确。很多人倾向于“买房跟着专家走”，却忘记了，再不济的专家，相信收入也比普通人好不少，不会愁没房子住。但是普通人一旦跟错了队伍，信错了观点，直接进入“无产”阵营，这些谁会负责？

一句话总结，不要把自己当专家，更不要把自己当上帝。

 

 

 

调控房价

舆论喜欢用一个家用电器名形容房地产调控的效果：“空调”。

舆论喜欢用一个家用电器名，形容房地产调控的效果：“空调”。君不见，“新国五条”细则出台后，各地楼市上演“3月疯狂”，一个月成交量赶得上一个季度甚至半年的成交量。从最近几个月的市场来看，土地市场“地王”频出，没有最高，只有更高。

随着房价高企，政府调控接二连三，经济手段、行政手段齐上，但调控效果却很难让买不起房的人满意。究其原因，有些调控手段确实不敢让人恭维。比如前段时间炒得沸沸扬扬的20%个税，住建部副部长说，二手房交易中20%的交易所得税转嫁给购房者，属于严重违规，将严惩不贷。在一个供不应求的市场，在一个卖方主导的市场，卖方完全可以把税费转嫁到买方身上。规定不能转嫁，卖方就把售价调高，事实上还是转嫁。

另外，不得不提的是，不少人总认为调控，就是让房价降下来， 让大家都能买得起房， 事实上，这不过是一个“美丽的错误解读”。在官方文件中，调控目的是防止房价过快上涨，而不是让房价下跌。

 

买不如租

当房价温和上涨甚至不涨时，买不如租是一个好的选择，反之，则不是。

买不如租，是前几年一个流行的观念。受这种观念的引导，很多人至今仍过着“租客生涯”。

早在2005年，房报记者记得，一位好朋友就与我讨论过这个话题，他认为，把首付的钱存在银行里，利息比房租都高，为什么要买房？这位好朋友持这个观点好几年后，终于到了2007年，熬不住，还是加入买房大军，买了一套小房子。如今，这套小房子上涨150%。

是的，我们不能否认，国外有很多年轻人，租房生活照旧很惬意；我们也不能否认，现在普通房屋的租金回报率不如银行存款，大部分仅2%左右；我们更不能否认，土地产权只有70年的房屋，等你还完贷款时，土地年限可能只有十几年或者二十几年，成为危房也不是不可能。

不过，以上的种种考虑，都在房价十年上涨的大牛市里显得不那么重要了，当房价翻番后，你还会在乎那点租金回报？ 发达国家的房地产市场，比国内成熟和理性， 当房价温和上涨甚至不涨时，买不如租是一个好的选择，反之，则不是。

 

梯度置业

连番新政之后，梯度置业观念并不明智。

梯度置业也是当时看起来很美，现在看起来很伤的一种观念，这种观念影响如此之广，不少专业人士也深信不疑。

在上海有套小两房的徐先生说，2007年买房时， 有位专家说， 刚需族最好梯度置业， 先小后大，先旧后新，自己信以为然，就在外环内买了套小两房。 “当时只用了公积金贷款20万元，其实再多贷30万元，就可以在同小区买套三房，但当时傻啊，信专家的，现在同样换套大的，至少需要贷款100多万元。 ”

连番新政之后，梯度置业观念并不明智。首先，调控政策不断出台，高首付、高利率等使置换成本大增；其次，房价近几年不断上涨，先买小的，可能就换不起大的了。

风物长宜放眼量。面对房价居高不下的市场，年轻人置业宜考虑长远，以满足未来多年的实际需求为前提，理性消费、长期持有，自住为主、兼顾投资。虽然现在压力大，但省了日后换房的麻烦。当然，提倡考虑长远并不等于鼓励超前消费，买房还是要考虑自己的经济实力。

 

不买房运动

“不买房运动”颇有点理想主义的情怀，但在现实主义的土壤里，理想主义最容易输得很惨。

2006年4月27日， 邹涛在网上发表 《深圳市民邹涛关于发起 “不买房行动” 致全社会的公开信》，除了呼吁市民支持不买房行动，更恳请政府采取行之有效的措施进一步调控房价。

三年多过去后，2010年5月8日，邹涛称自己“无言以对，唯有祝福”，“在面对连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂的中国房价时，我们唯有顺势而为。 ”

应该说，“三年不买房行动”的出发点是好的，颇有点理想主义的情怀，但在现实主义的土壤里，理想主义往往输得很惨。

 

 

“房奴”最苦

家里有房，处事不慌。这是城市丛林法则的生存哲学。

“房奴”是一个很容易引起共鸣的话题，经常有人抱怨说，“房奴”最苦。从这十年房价走势来看，“房奴”肯定辛苦，但未必是最苦的，用一位网友的话来说，想做“房奴”不可得才是最苦的。

有一篇博文说：“现在是 ‘房奴’，未来才会有保障。不是每一个人都能成为天生良才。大多数人都会因为各种原因成为芸芸众生。通货膨胀不会因为不受欢迎就离我们远去。能有机会在年轻时搏一把，混个‘蜗居’，总是在为将来不可测的风险做点准备。家里有房，处事不慌。这是城市丛林法则的生存哲学。 ”

红极一时的描写“房奴”状况的电视剧《蜗居》里面宋太太扮演者邬君梅说得比上面的博文还透彻：“我建议年轻人就应该挑战自己。你年轻的时候不给自己压力，难道等老了再去挑战吗？你年轻，你就争取去做‘房奴’、‘车奴’，这也是给自己一个机会。 你还年轻， 买得起就供钱还款，供不起了大不了把它卖掉嘛。 ”

当然，任何事情都要有度，做“房奴”也要量力而行，视自己的财力贷款。

 

不给银行打工

不投资理财，一旦遇到变故，就没有承受风险的能力。

周立波调侃，买房按揭是什么？按揭就是银行把你按住再慢慢揭你的皮。听了这句话，是不是对贷款买房感觉有点恐怖？

中国人总喜欢说 “无债一身轻”。几千年的文化传统养成了不喜欢借债的观念，贷款买房，不太考虑升值、舒适等因素，更关心多少年之内还清房贷。殊不知，买房是人生大事，虽然可能花费掉一生中大半的积蓄，但房产也是有效的储蓄和投资渠道，是普通人积累财富的最重要手段，为以后的养老、教育还有失业、医疗甚至某些突发事件作准备。

中国人还喜欢说：“人无远虑，必有近忧”。不投资理财，一旦遇到变故，就发现自己没有承受风险的能力，靠普通工作攒的钱根本不够用。

 

“毕房族”不肖

当租房与买房相比，并没有轻松到哪儿去时，尽早买房便成了明智之举。

随着内地699万高校毕业生陆续毕业，毕业甚至未毕业就当业主的“毕房族”成为关注焦点。有人看不起“毕房族”，认为这样很不肖，榨干父母的积蓄。也有人后悔没早点加入“毕房族”。

有专家称，不用买房奋斗，不利于毕业生拼搏、进取，人生目标和定位会有所降低。更多的人对“毕房族”表现理解，用一位网友的话说，不趁着现在能买赶紧买了，还非得等到房价涨到父母把积蓄拿出来都付不了首付的时候再买吗？现在不“啃老”买房，以后定会“啃”得更狠。

在亚太城市房地产业协会会长谢逸枫看来，当租房与买房相比，并没有轻松到哪儿去时，尽早买房便成了明智之举。 “毕房族”非常典型地体现出大家担心房价会涨并且相信未来一定会涨的心理。

 

以自己过去的见识来判断自己喜爱的户型，并生怕被别人买光了

现在的房子创新技术比以前宽松多了，而且任何事物都存在一定程度的回归，即户型慢慢在某些地方走老路，而保留的创新部分只是一些细节，比如以前以厅与主人房做为户型展开的要点，以至制约了相当多的户型创新思维，现在有设计师破除了主次空间论，以均好概念来引领居室设计，达到面积紧凑而功能合理并且好用，更人文一些。而业主买房往往结合自己的要求，自己过去所认可的户型，借此来判断拟买户型的好坏，比如入户花园最新推出的时候，错层推出的时候，都受到追捧，事实证明这是一种浪费；比如落地玻璃的处理，也不符合安全要求，私密性也差点，装修效果也大受影响。

真正买房人看户型的标准，主要是符合健康要求就可以了，接下来主要精力应放在如何选择适合自己购买力方面，如果因为户型的某一点打动了你，爱不释手，自然会掉进圈套。

 

从舆论认识房价

舆论是带有某些利益倾向的一群人，一些机构， 一些媒介， 他们集中基于利益点而进行的诉求。舆论只是利益阶层，关注人群，政策解读，责任表现，不代表最终结论，即使预测非常准确，也只是阶段性准确。

事实上，买房最关键的指标就是地段与价格，地段决定部分价格，地段决定你的选择范围，而价格内容更多取决于你的购买力，以及谈价水平。

从舆论买房会导致房价暴涨，也可能导致购买失望，因为你根据舆论判断市场以后必然存在一种追涨心态，再加上担心自己选中的房子没有了。本质上说，买房也就是个看菜吃饭的事。

 

对政策的理解着眼于短期利好

政策对买房人的影响是均衡的，不会发生偏颇，如果买房人着眼于短期的理解，反而助涨了市场的泡沫性过热。比如预期降息，比如偏重于开发商的一些政策频繁出台，比如放宽管制的信息不断释放，其实这些政策，冷处理比较好，开发商喜欢抓住这些利好进行涨价营销，消费者当然应该冷却为妙。

政策的影响为什么是均衡的呢？因为我国房子的产权是有限的，使用年限受限，并且交易容易受政策的限制，而在其有限的年限当中，买房人的总支付是一样的，就比如降低首付的政策，只是让你在买房时间上更快了，但你为房子支付的总款不会下降。再比如降息，你现在看来是减少了支出，但未来还面临加息的可能，而在降息周期谁也不会选择固定房贷。

 

为贪小便宜将市政远景规划当作现实来理解

许多普通消费买房人，喜欢贪小便宜，比如以为远郊房一定比近郊房便宜，因此选择的时候，将视野固定在便宜上，对于房子的性价比，比如配套不成熟，地段受影响，容易将远景规划当做现实。这是在麻醉自己，远郊房的特点是，地价低，建筑成本差不多，相对营销费用反而高于市内，因此售价当中的冤枉钱还多些。并且开发商承诺的许多宣传性配套，有赖于后期政府的财政与规划实施。

因此对于购买这类房子，不要用总价来比较，可能将节约金额与面积缩小进行对比，比如手握总款拟购80万的房子，远郊可能达到100平，在成熟地带可能只能买70平，但后者即买即用，显然，如果仔细选择，30平的多余面积，可能在格局上是一致的，都可能是两居，对于购买力有限的业主来说，选择小而成熟的当然是理想的结果，从投资功能来看，也是后者优于前者。

在营销上，远郊房的营销核武器就是价格，如果没有价格优势，应慎重。

 

喜新厌旧

买房一定要把所有存在放在一起考虑，也就是二手房，甚至某些小产权房，都可以做为考虑范围。

新房的好处是新，满足荣耀感，但旧房有旧房的好处，同样的付出，二手房可能在地段上更优越一点，二手房当中还有一些单位公产房，实际非常适合普通消费。

对于购买力有限的客户，二手房实际省略了许多装修费用，并且相对新房而言，手续简单，费用相对较低，不要误认为二手房这方面的费用会高于新房，当然这与中介服务是否规范有点关系。