国家统计局：河北房地产业发展势头良好

近年来，随着扩大内需政策的拉动，我国房地产业发展较快，已经成为国内“三点决定内需增长面”的主要因素之一。那么河北省房地产投资发展的现状如何 呢？是否能抓住党的十六大报告提出的我国在2020年全面建设小康社会的奋斗目标这一机遇加快发展呢？近期，河北省企调队对石家庄、保定、衡水的44家三 级及三级以上资质等级的房地产企业进行了一次专项调查。调查表明，目前河北省房地产业发展势头良好，但也存在诸多制约因素，面对新的机遇与挑战，应谋求加 快发展的步伐，以促进国民经济的较快发展。

  一、当前全省房地产业发展势头良好，潜力较大

  (一)房地产开发投资保持快速增长的态势

  2002年1-9月，我省房地产开发完成投资115.8亿元，比上年同期增长27.1%，较全国平均增速高2.8个百分点。1-9月完成土地购 置面积604.6万平方米，增长68.8%，明显高于全国46%的平均增速。完成土地开发面积203.6万平方米，增长61%，比全国平均增速高21.7 个百分点。全省房屋施工面积1746.6万平方米，增长8.4%；商品房竣工面积200.3万平方米，下降21.7%。

  (二)房地产开发投资增长与经济发展基本适应

  据有关资料显示，今年前三季度，我省国内生产总值完成4342亿元，比上年同期增长9.6%，增速比上年同期加快0.8个百分点，比全国高 1.7个百分点。同期房地产开发完成投资115.8亿元，比上年同期增长27.1%，增速比上年同期加快0.5个百分点，较全国平均增速高2.8个百分 点。调查显示，被调查的44家企业中，认为本地区房地产开发投资增长与本地经济发展的关系彼此适应的占75.0%，认为投资增长过慢的占4.5%，认为投 资增长过快的占20.5%。认为本地区房地产开发规模适中的占65.9%，认为规模过小的占9.1%，认为规模偏大的占25.0%。可见，虽然房地产开发 投资增长高于经济的发展速度，但规模与速度是基本适应的。

  (三)居民购买住宅用房是目前房地产业发展的主要推动力量

  目前，河北省房地产开发投资和销售均以住宅为主体。1-9月，全省住宅投资占房地产实际投资总额的61%；住宅销售面积占商品房销售面积的 89.2%。随着房地产市场化进程加快，住房制度改革使商品住宅的销售主体由企事业单位转为居民家庭和个人，个人购置商品房的比重逐步提高。2002年 1-9月，全省个人购置商品房面积191.5万平方米，占全部商品房销售面积的93.2%。居民个人购房又以住宅为主，占个人购买商品房面积的 89.7%。可见，随着“房改”的深化，居民购买住宅用房已经成为我省房地产业发展的主要推动力量。

  (四)房地产市场蕴藏着巨大的需求潜力

  当前，广大城镇居民都有改善居住条件和居住环境的强烈要求，房地产市场蕴藏着巨大的需求潜力。一方面，目前我省居民收入水平偏低，购买力有限， 房地产销售受到一定影响。而且目前的购房者以本地人为主，大多数人购买房产用于居住，房地产并未经过充分炒作进而实现升值，所以说我省的房地产市场尚处于 起步阶段，巨大的市场潜力还有待发掘。另一方面，目前我省房地产业发展模式比较单一，基本上以住宅、办公楼项目的开发为主，向城市基础设施建设(交通、绿 化、公共设施)、旧城改造、学生公寓建设等方面拓展。旅游房地产、体育房地产、文化房地产、交通房地产等发展模式还有待探索。所以说，我省房地产业还有很 大发展空间，前景十分广阔。

  (五)企业家信心较强，发展前景乐观

  在被调查的44家企业中，43.2%的企业家认为本地房地产开发投资前景乐观，47.7%的企业家认为前景一般，只有9.1%的企业家认为前景 不乐观。对本地区商品房的销售前景，40.9%的企业家认为乐观，52.3%的企业家认为一般，只有6.8%的企业家认为不乐观。未来两年内本企业对房地 产开发投资的力度，59.1%的企业家表示将加大房地产投资的力度，29.5%的企业家表示将保持现有投资规模，11.4%企业家表示要缩小投资规模。

  二、当前房地产业发展中存在的主要问题

  (一)商品房销售下降，空置面积进一步增大

  1-9月，全省商品房销售面积为205.4万平方米，比上年同期下降11.5%；销售额35.8亿元，下降0.5%，而同期全国商品房销售面积 增长33.5%，销售额增长32.9%。9月末，全省商品房空置面积达110.1万平方米，比上年同期增长18%。其中主要是住宅空置，空置面积达 82.2万平方米，同比增长33.9%。住宅空置面积占商品房面积的74.7%。从被调查的44家企业的情况看，空置商品房呈逐年增长的之势。2000年 末，空置商品房为11.1万平方米； 2001年末，空置商品房增至27.8万平方米，预计2002年末空置商品房将再创新高，达到31.5万平方米。 

  商品房大面积空置，占用了企业的大量资金，必然造成企业经营困难。27.2%的被调查企业认为目前本地商品房销售状况较好，61.4%的企业认 为销售状况一般，11.4%家认为销售较差。只有18.2%的企业认为商品房空置对本企业经营影响不大，40.9%的企业认为有一定影响，40.9%的企 业认为已经造成企业经营困难。可见，促进销售、减少空置已是当务之急。

  (二)供求价格错位，结构不合理

  商品房空置有供应结构不合理的因素，如开发定位不准，高档住宅偏多，中低档住宅偏少；地理位置不佳，配套跟不上，户型结构陈旧、周边环境较差等 问题，影响了销售。但更主要的原因是供求价格错位。多数被调查企业认为，商品房的价格、家庭收入、区位是影响居民购房的主要因素，其中价格是首要因素。

  一方面，由于土地价格虚涨导致开发成本过大以及开发商片面追求利润定价较高等原因，商品房价格呈现不断上涨之势。另一方面，河北省居民收入绝对 水平仍然偏低，购买力较弱，商品房价位远高于居民的承受能力。所以，95.5%被调查企业认为居民购买力低下是商品房空置过多的主要原因，54.5%的企 业更将之作为首要原因。石家庄市的一些房地产企业认为，石家庄市市区(二环以内)的各类住宅，地理位置、交通、配套设施都比较理想，但价格多在2000元 /米2以上，已经超出了居民承受上限，难以形成有效需求。

  就目前而言，收入较高的人群的住房需要已基本得到或正在得到满足，而中低收入人群的住房需求却有行无市，无法满足。调查显示，47.7%的被调 查企业认为本地区个人购房欲望较高，47.7%的企业认为个人购房欲望一般，只有4.6%的企业认为个人购房欲望不高。而对于本地区个人购房能力，只有 22.7%的被调查企业认为购买能力较强，65.9%的企业认为购买能力一般，11.4%的企业认为购买能力不强。石家庄市某房地产开发企业近年在开发区 开发了一批住宅，价位在1200-1300元，尽管开发区离市区较远，但由于环境较好，交通便利，价位适中，销售状况极佳。可见，居民对住宅的需求是十分 旺盛的。关键是供给价格同购买能力错位的问题，解决了这个问题，旺盛的供给和旺盛的需求就能一致起来，实现供求两旺。

  (三)土地拍卖价格过高，房价成本上升

  河北省目前实行土地统一挂牌拍卖制度，由土地评估部门评估作价，统一挂牌拍卖。对此，许多房地产企业表示，在实际操作中，土地评估部门对土地价 格往往评估过高，加上个别企业恶意竞拍，致使土地拍卖价格节节上升，从而导致房地产开发成本的大幅上升，这也是房价上涨的重要原因之一。石家庄市的一些房 地产企业认为，如果土地价格在85万元/亩附近，企业尚可承受。但目前的拍卖价格多在100万元以上，最高甚至达到140万元/亩，这使得土地成本在开发 总成本中占的比重过高，企业无力承受，从而也促使一些房地产企业另辟蹊径，不惜损害业主利益来降低成本。

  (四)融资渠道少，企业资金紧张

  被调查企业的资金来源主要以自筹资金、集资、定金及预收款为主，银行贷款占比例较小，基本没有通过债券、引入外资的方式进行融资。被调查的44 家企业，2001年资金来源合计中，自筹资金、集资、定金及预收款占60.9%，仅有15.9%来自国内贷款，4.0%来自外资，无债券融资；预计 2002年资金来源合计中，自筹资金、集资、定金及预收款占48.8%，仅有15.8%来自国内贷款，既无外资引入也无债券融资。从全省房地产业的角度 看，资金情况也大致如此。

  由于目前银行放贷谨慎，审批严格，对投资项目要求较高，因此企业贷款有一定难度，而企业自筹资金有限，集资、定金及预收款不稳定，资金必定紧 张。目前房地产业普遍存在的三角债问题，使企业的资金更加短缺，也使企业筹资更加困难。这种状况无论对单个企业还是整个行业的发展都是很不利的。

  (五)政府部门职能转变滞后，市场竞争环境较差

  1、政府有关部门职能转变流于形式，服务意识淡漠

  房产地项目从立项审批到竣工验收，手续繁琐，关卡众多。某房地产企业在跑了100多道手续之后，一个项目才宣告开工。而有关部门脸难看，事难办 的现状，更让企业感到处处受制，在人力、财力、物力及时间上付出太大。某市为了改变这种状况，专门成立了房地产项目管理中心，各有关部门联合办公，实施一 条龙服务，但效果并不理想。

  2、市场监管不力，缺少公平规范的竞争环境

  由于缺乏有效监管，一些房地产开发商为了降低成本，采取了许多不当措施，如擅自改动规划，增加容积率，占用绿地，不兑现公建设施，甚至偷工减 料，不但损害了消费者的利益，也威胁着那些规范运作的企业的利益。类似于“劣币驱逐良币”的现象屡见不鲜，严重地危害着整个房地产业的健康发展。

  3、基础设施配套等环节的非市场化运作，增加了企业的开发成本

  房地产开发过程中，水、电、暖、气的基础设施配套是不可少的。而这些配套工程是由垄断企业经营的。房地产企业在按有关规定缴纳了配套费之后，还 不能得到配套。还要再次为配套工程所需的设备、工料支付款项，而配套工程形成的资产最终是归属配套实施方。众多房地产企业认为，这种现象和“电话初装费” 类似，是垄断行业特有的垄断行为，不但大大增加了房地产的开发成本，也增加了社会经济运行的成本。

  同时，由于各种原因，在很多房地产开发项目中，相关配套的、由政府承诺实施的道路建设和周边环境改造工作滞后。许多项目从规划上看是很理想，但规划是一回事，实施则是另一回事。对此，企业无计可施。这些配套工程的滞后确实对房地产的销售造成了很大的负面影响。

  三、几点建议

  (一)加快地区经济发展，提高居民收入水平

  调查显示，75.0%的被调查企业认为本地区经济发展水平是影响房地产投资的主要因素，其中38.6%的企业将之列为首要因素。所有被调查企业 均认为，房地产开发投资会对本地区经济产生影响，其中61.4%的企业认为影响较大，38.6%的企业认为影响一般。应该说，经济发展是房地产业发展的原 动力，房地产业的健康发展又反过来推动了整个经济的发展，二者相得益彰。而在加快地区经济发展的过程中，应注重提高居民的收入。只有居民收入实际提高到一 定水平，对房地产的潜在需求才能转化为现实需求，房地产市场的真正启动也就水到渠成了。

  (二)进一步转换政府职能，提高服务质量

  与房地产业相关的各政府部门要适应市场经济发展的需要，转变工作思路，转变工作作风，既要做好监管者，更要做好服务者，简化工作流程，提高工作 效率，提高服务质量。更不能将企业当作“唐僧肉”，变相地增加企业负担。要加强引导，强化宏观调控，使房地产业健康、快速的发展。

  (三)规范市场秩序，维护公平竞争的市场环境

  对房地产市场，从房地产开发到物业管理等环节，都需要加强监管，完善制度，健全法制，细化规则，以严格的监管行为促使房地产企业的行为规范，真正实现“让不守规矩者吃苦”，改变“让守规矩的人吃亏”的现状。这样既保证了房地产业主的利益，也有利于房地产业的长远发展。

  (四)土地定价、基础设施配套市场化运作

  土地定价拍卖和基础设施配套工作，应该按市场规则运作，逐步减少行政和垄断的色彩。土地定价、拍卖应在保证国家利益的前提下，切合实际地估算价 格，在拍卖过程中要防止恶意炒作和暗箱操作。基础设施配套工作应引入竞争机制，打破现有垄断，促使有关企业改善服务，提高效率，降低费用，这样不但降低了 房地产企业的开发成本，也节约了房地产业发展过程中的社会成本。