关于20%个税的错误认知

 

近日，人们讨论话题清一色都是国五条，从细则出来之后，舆论就哗然了。主要是因为其中的一条：对自有住房的转让依法按转让所得征收20%的个人所得税。但在舆论中有许多看法都是错误的。

看到网上的讨论是各式各样的，其中有不少错误的认识，总结下来，有其下几种不同认识：

第一种：房价转让所得按照转让价的20%交所得税，直接提高了二手房成本20%。

第二种：“个人所得税”征收政策不是这次才出台的,是原本就存在的,且是对售价减原值的差额部分征收，说这是大利空也太不专业了。 互动  房缘

虽然对这次的细则如何实施还不是完全肯定，但原则上，感觉这两种认识都错误了。

首先，转让所得和转让价是有本质区别的，转让所得的字面意思是指转让价扣去原价后的差价部分，所以别犯了第一种认识这样的类似小孩子的犯错。

其次，按转让所得征个人税，确实不是这次才出台的，早就有了，只是早期的征税实行方法跟这次不同。

 

如何计算20%个税  互动  房缘

有网友指出二手房征20%所得税，会不会太高了。要是实行起来，那么税费会不会转移到买房人身上，买房子的人不是很吃亏？

一听到消息着实让不少人恐慌，然而网友的说法是不是个税差额正确理解，按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。所以，在这么多年实际执行中，一直是按总价的1%征收个税。

若按20%差额计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。

而其中合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。

二手房交易按差额的20%征税公式：（房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费）×20%

在这基础上，早期的细则上再加上两个重要条件：对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税；纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的1%-3%比例核定应纳个人所得税额。

 

原先细则的关键是两点：何为合理费用？何为不能提供准确房屋原值凭证？

在原先的细则下，再经过二手房交易的房地产中介底下操作，情况就演变成了这样：几乎所有的二手房卖方都不愿意提供原始发票或者声称原始发票遗失，让交易中心去自己找吧，最后二手房交易的所得税一直由成交价1%的核定征税替代。互动  房缘

就算是被采用转让所得的20%征收，也有好的应付方法。按照条例，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

在实际操作中，买卖双方将合理费用作为住房装修费用算得很高，进销差价少了，基本上就省了所得税。

又或者在房产交易中心过户时把价格会标低一点，而实际交易价格双方签一个合同。卖方可以省不少所得税、营业税、契税，损失主要在买方，以后再卖的时候会多交所得税、营业税。

可见，以前的所得税征收细则，最后几乎都是被万能的中介给规避掉了。那么这一次所得税细则出来后，最后是什么样的结果，主要的也是看具体执行效果。