刚需一族买房还贷攻略 买二手房要避开次新房

 在政策的调控期，如何理性选择适合自己的房产，完成置业梦想，也在考验刚需买房者的智慧。

 选二手房：尽量避开次新房

 在选择二手房时，买房者需要考虑到一些税费问题，如营业税的征收政策的变化，5年内新房交易征收营业税和个人所得税不再是差额征收，而是全额征收。虽说，个税及营业税是由卖方支付，但实际上，这无形中势必会加大此类房产的市场价格，因此，刚需族选择二手房，应尽量避开未满5年房龄的二手房，以获得更大的议价空间。

 改善换房：宜卖掉现有房产

 改善型需求传统意义上是指以小换大、以旧换新等升级置业型的房产消费者，但新政限购无疑会伤及部分改善性需求，而政府政策调控的目的意在遏制投资、投机的炒房客，而对于改善型需求，政府还是支持这样的合理需求的，并鼓励以小换大，从而加强房产市场房源供给。

 在升级置业中，受政策影响，业内人士也建议卖掉现有房产，再进行购置，可获得首套资格进行贷款，避免二套房的高首付及高利率。

 非本地户籍买房：以自身需求为导向

 那些买房的外地人多是计划长期居住消费者，需求较为刚性迫切，因此也最为关注房价的走势，目前房市政策变化莫测，观望的情绪最为浓厚，而新政规定，非本地居民购房，拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。政策导向十分明显，即允许有一定年限(具体年限有待细则出台)当地纳税证明或社会保险缴纳证明的外埠户籍家庭拥有一套房产。

 这部分人群应该以自身的房产需求为导向，结合自身购买能力，规划自己的置业行为，避免盲目的空等。

 提前还贷：七折利率不必着急还

 随着购房成本大幅上升，提前还贷成为许多贷款购房者考虑的重要问题。业内人士认为，对于在此轮楼市调控政策出台前就已购房且享受基准利率七折的客户来说，增加的月供负担并不是很重。

 在今后一段时间，紧缩政策将是大趋势，从银行贷款会变得比较困难。如果购房人有好投资渠道，不妨多留资金投资理财，没必要选择提前还贷。而对于一些财务状况不稳定或发生变化的购房人来说，如果月供增加已经明显影响到日常生活，则部分或全部提前还款减轻压力是一个较好选择。

此外，有业内人士提醒市民，何时选择提前还贷要仔细看清贷款合同，有合同不会很快调整利率。

需要注意的是，有银行对短期内提前还贷处罚比较严厉。如某国有商业银行规定提前还贷除了要至少提前一个月预约，还要收取贷款金额的1%作为罚息。假如是贷款不满一年就选择提前还贷，则罚息金额还要加倍。算下来仅罚息就足以抵扣相当一段时间增加的月供利息。