购买二手房 定金合同成立四步走

购房者在购买二手房时，一般都会被中介公司要求缴纳一定的定金，以便留住房源，而定金合同是否能够有效成立，也是需要购房者注意的。

定金：根据我国担保法和合同法的有关规定，是一方当事人向另一方当事人支付一定的金钱作为债权的担保，它具有以下特点：(1)定金必须以书面方式约定；(2)定金数额不超过合同标的额的20%；(3)定金自一方向另一方实际交付时生效；(4)定金罚则的适用：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；(5)债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。其中，第(4)项是定金制度最重要的特点，也是该制度发挥担保作用的基础，因此定金具有制裁违约行为的性质。

一、要求中介公司出示其与房主之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向卖家收取定金的内容。

二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。

三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具房主委托中介收取定金的委托书。

四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

遵循上述四个步骤付定金，购房者与房主之间的定金合同便能确保有效成立，一旦房主不同意出售房屋，购房者便可要求双倍返还定金。