合伙买房抗房价 规避纠纷有窍门

 

 随着房价的上涨，合伙买房渐渐活跃在保定二手房市场上，但与此同时也出现了许多麻烦。因此合伙买房风险较大，决定时要慎重一些。

 小王一直和闺蜜住在一起，他们觉得租房不划算，又没有能力各自购买一处房产，因此两人打算合伙购买一套房，共同付贷款。由于身边没有先例，她不知道这种方式可不可行，房产证上可否署两人的名字。如果可行，将来把房子转到一个人名下，又如何办理手续?另外，两人再购房算不算第二套房?

 购房前需公证协议

 "购房的两个人需要确定协议，并到公证处进行公证。"据盛延律师事务所律师张志同介绍，没有亲属关系的朋友可以合伙买房，但需要签订合伙买房的协议，"明账细算，越细越好"，各持一份。明确责、钱、权、利、房的归属，以期达到利益共存的基础。确定好协议内容后，需要去公证处办理相关手续。

 协议中详细明晰权责

 “产权为两人所有，就可以购买。”业内人士如是说，市各公证处都有针对这种情况的公证书，会表明各项注意事项。

 如果只有单方向银行申请贷款，那么协议里还需要特意注明另一方须每月以转账(或现金支付等)方式向对方支付房贷月供。另外，协议中还要详细记录关于房屋方面的共同支出，如房贷还款额、物业管理费、各类清洁费等。

 "根据不同的贷款方式，银行可能将再次购买房产视为购买第二套房。"相关人士介绍，如果是用其中一方的公积金贷款购房，那么房屋产权证上就只能写一个人的名字，购买后再去公证处公证，证明房产属于二人共有。用公积金申购的人将来想要再用公积金购房，则需要把合伙购房时的贷款全部还清。而且，根据银行的规定，该人再次购买房产则属于第二套房，而另外一人再购房产，则不算第二套房。

 恋人共同买房如何保护自己？

 近年来，房价高企，因分手或因离婚而导致的房产分割纠纷在法院也日益增多，爱人之间“感情变化”后反目成仇的“锱铢必较”往往让人感觉现实而残酷。对于婚前买房，作为法律人，法官的建议是 “伤伤感情也无妨”。最好写双方的名字。

 在司法实践中，可以将婚姻前后以个人名义购买房产的现象归结为三种情形：1、婚前以一方个人名义购买，并且已经支付全额房款，则该房产属于其婚前财产，婚后不管多久对方都无权分割。2、婚前以个人名义并且利用按揭贷款购买，婚后双方共同还贷或以自己存款还贷，该房产婚后还贷部分和房屋升值部分属共有财产。婚前所偿还银行部分的按揭款及计息属于婚前个人财产。3、婚后以个人名义购买，该房屋属夫妻共有财产，如果分割，原则上一人一半。

 所以，法官建议，还没有办理结婚登记的男女双方共同出资买房时，出于保护自己父母出资的考虑最好在购房合同上写上出资双方的名字；如果出于某种原因只能写一个人名字的，双方也要立下书面的说明，写清楚双方系共同购房以及该房的出资比例。可以写明附加条件

 便情侣之间要用出资的方式表达爱意，也可以用赠与的方式，不过应该写明赠与的附加条件 （如“若双方没有结婚或婚后离婚，该房应归属出资方所有”等），这样，一旦今后发生变故，也可通过法律程序收回房子。最后要注意的是，父母资助子女买房所支付的款项都应尽量通过银行转账的方式付款并留下汇款凭证，避免现金交付致使空口无凭。如碍于情面不想通过打借条的方式，子女还可以考虑在购房合同及房产证上加上父母的名字。

 

 类似案例屡见不鲜，司法实务中法院审判思路也不尽相同，为避免纠纷，建议合伙买房时要注意以下三点。

 一、弄清共同共有和按份共有的区别

 共有产权在进行产权登记时有两种方式：一种为共同共有，一种为按份共有。不同的登记产生的法律后果不同，分割方式也不一样。

 简单地说，共同共有是不分份额大小的共有，分割时原则上是均分，同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割，除非双方约定不按出资比例分割。

 所以，如双方出资不同，就应当登记为按份共有，并且将各自所占份额写清楚。

 二、签订书面协议

 光在产权登记上注明还不够，最好还能签订一份书面的协议：写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等等，将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。

三、银行借款详细约定

 实务中，对以一方名义向银行借款并按月偿还的性质如何认定，法院有不同的理解。有的法院认为一方向银行的借款也属于该方出资，是通过融资方式的出资;有的法院则认为，只有实际拿出来的首付和每月已归还的利息和本金才算是出资。笔者另一个案件中，法院将投资总额计算为双方首付与已还银行的本金及利息之和，而不将投资总额理解为房价款的简单相加。

 因此，如以一方名义向银行借款并独自归还，应当在书面协议中写清楚银行借款是否算一方出资以及将来的分割方式。如以一方名义向银行借款而由双方共同偿还，应当详细约定款项进出的账户，每月还款也应当通过银行转账。有的案件中一方把现金交付给借款的一方来还贷，这在产生纠纷后就难以举证自己的出资款项了。要在共同投资中避免这样的风险。