任逸飞：康泰国际 保定商务办公专业化时代的新标榜

 

康泰国际营销总监 任逸飞

　　世界华人首富李嘉诚先生，有一则关于房地产价值的投资名言，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律，这也足以证明了地段的不可比拟性。作为商业地产，四通八达的交通是商业规模的重要支撑，没有相当大的建筑体量和规模化的配套，很难称得上五星级，然而，保定正逐步崛起一个5A级标准的智能化专业商务楼——康泰国际，在这即将万众瞩目的时刻，互动房缘对话栏目采访了这个办公新标榜的营销总监任逸飞，将康泰国际的智能化全城展现。

　　在康泰 给您最权威的选择

　　每个项目都是聚集很多人心血浇灌的，无论是从外在设计还是内部规划，都是成千上万人共同努力的成果。然而，每个项目都有其本身特有的特性，当小编与任总谈及康泰国际的定位和核心理念的时候，任总如数家珍似的，满含着对康泰国际的宠爱侃侃而谈，任总介绍，康泰地产决定开发康泰国际这个项目时经过了很长时间的探讨，我们走访了北京上海深圳香港台北等多个城市，对这些城市中能代表城市形象的尖端写字楼产品进行了细致的考察，通过与在北京的设计院、物业顾问服务公司等合作方的探讨，经过数百次方案的讨论与修改之后，最终将康泰国际这个产品呈现给保定这座城市，其实康泰国际的定位很高端化，但也很人性化，说康泰国际的定位很高端化，是因为康泰地产在做这个项目的定位的时，做了一个双线型的架构图，把康泰国际放在中间，两边应该面对的到底是什么?保定这座城市在有了中国电谷之后发展很快，特别是在高开区，十几平方公里的土地上有近千家企业在此办公，政府为企业提供了良好的政策保障与发展机遇，但是通过多年的发展，企业成长了、发展了，在企业需要更好的办公形象来进行腾飞的时候，谁来为企业的形象买单?我们发现这个问题的答案却是个空白!

　　虽然保定市有很多以写字楼名义在出售的项目，而且销量还可以，但经过我们的考察这些项目基本上都属于商住公寓，商住公寓这类产品在一线城市基本上处于很尴尬的境地，号称可商可住的功能，实际上就是商非商住非住的潜台词，很多刚起步的小型公司，在它们仅仅处于生存挣扎线的时候通长会考虑选择此类租金低廉的产品，而当一个企业到达寻求发展的时候，高端的商务办公平台将是他们所真正需要的产品，例如国际化的智能办公硬件系统，专业的办公商务服务体系，发展商对项目的同位化运营的理念等内容都将是对企业发展最强的保障力，俗话说商场如战场，康泰国际就是以国内尖端技术的科技化办公系统、真正的人性化办公空间设计理念、垂直一体的国际化商务服务系统以及发展商全方位的同位化运营理念为企业提供最有力的战备保障!这个内容就是我刚才说到的架构图中的一个方向线，康泰国际的一边应该是什么?应该是立足于谋求高端发展并具有长足发展眼光的企业，它们一定不会是刚刚成立的或只是短时间发展还没脱离生存线的小型公司，这一点不仅是在项目定位方面会体现出来，在项目营销过程中也是有很独特的体现，比如说康泰国际的置业顾问在与客户沟通的时候，他们之间更多的内容是针对于客户的企业希望有什么样的发展、客户的企业在现在的发展阶段是否需要这种高端运营平台的支持、客户的企业在10年至15年之间的发展需要多大的运营空间之类的问题，而通常我所接触到的置业顾问仅仅是关心客户买多大的面积、他们项目的价格比别的项目便宜之类的话题，这个也是很根本体现出康泰国际与众不同定位的一个方面。

 

　　架起保定 进军国际商务领域的新桥梁

　　一个项目，最重要的是什么，定位到底在其中起到什么样的作用?我们很难真切的表述，但是不得不承认，一个成功的项目，离不开大胆的创新与至诚的服务，对此任总给我们表述了康泰国际定位的另一边，以及康泰国际双线型定位的原因所在，任总介绍，这个情况是我们在对保定本地写字楼市场的考察中发现的一个很严重的问题，现在保定有很多已经入住多年的商住公寓类项目甚至包括现在在建在售的写字楼类项目也都体现了这个问题：就是单向型的定位，他们所更多考虑的是开发利益，把项目做出来，卖给消费者，最多在裙楼的商业部分进行一些招商，然后呢?然后什么都没有!包括购买的客户可能都不知道然后应该是什么，他们认为写字楼类的产品，买到手进去办公或者拿来出租就可以了，其实不然，到这个阶段写字楼产品的价值仅仅体现了50%而已，而更重要的另外50%在这些项目定位的时候根本就没有过考虑，更不要说能在体实际运营中体现出来，那这个空白是什么呢?就是：企业运营发展的终端可实现利益!写字楼对于企业发展可实现利益的服务和保障怎么体现，那就是体现在写字楼项目给企业架起了一座什么样的桥梁，这座桥梁的对面是针对一个片区还是一座城市，是只能针对一座城市还是可以针对中国这个市场，是针对中国市场还是有可能走进国际商务领域，这个就是桥梁，这个桥梁能良好使用保障是什么?是必须由开发商无私奉献才能实现的同位化运营!

　　只有开发商奉献出这种同位化运营的理念，才能给入住的项目提供真正的高端商务运营空间，在康泰国际，这种同位化运营理念体现的十分充分，康泰地产通过十几年开发的成熟经验，将这种同位化运营的理念第一次带进保定市场，在我们即将开始的康泰国际会员办理中，这些同位化运营的理念都将承诺在会员权益中，比如说针对入住企业提供的3+1垂直一站式商业联盟服务，再比如说每年都会定期举行的康泰国际企业商务联谊会、还有在国内一线城市及省会城市每年进行的康泰国际企业商务巡展、康泰国际对外发行的会刊中提供给所有入住企业的的免费广告位、对入住企业提供的免费租售服务、第一年的免物业费服务等，当然这仅仅是同位化运营的一部分，实际上同位化运营的主旨就在于写字楼不仅仅是一个办公空间，而是通过写字楼这个空间所能给入住企业带来单个企业无法触及的广阔商务机遇，这种理念在保定市场来说可能是前所未见，而且十年内不可能被模仿和超越，因为并不是其他开发企业不愿意做同位化运营，而是能奉献巨大利益而推动这个理念的实际运营对很多开发商来说是个巨大的挑战。实际上您现在应该很清楚康泰国际定位的架构中另一边是什么了，那就是商务机遇的提供，这个商务机遇来源于中国电谷所形成的国际化影响，所以康泰国际的左边是入住的企业，右边是中国电谷，中国电谷的右边是哪?是世界!这就是康泰国际在定位时将外在高端形象内在服务性转化的成功举措之一。

　　最具前沿的人性化商务中心

　　谈及人性化，不同的行业有着不同的处理方法，中国人最讲“仁“和“义“。“仁“是安人之道，就是用仁心去安人;“义“是经权之道，就是恰到好处。而建筑的人性化设计，则是指在设计过程当中，根据人的行为习惯、人体的生理结构、人的心理情况、人的思维方式等等，在原有设计基本功能和性能的基础上，对建筑和展品进行优化，使观众参观起来非常方便、舒适。是在设计中对人的心理生理需求和精神追求的尊重和满足，是设计中的人文关怀，是对人性的尊重。对于康泰国际的人性化，任总表示，说到康泰国际的人性化内容，可能几个小时都说不完，毕竟我不可能把近700个日夜的设计方案细节调整内容一一向您描述，我只简单的和您说两个内容，一是康泰国际在结构上的领先设计，二是在设计中对时间成本的尊重，首先您可以很清楚的在沙盘中看到康泰国际的楼体造型非常独特，在保定可能您还没有看见过类似的造型，其实在世界上最知名的写字楼产品都是采用的这种ARTDECO风格，比如纽约的帝国大厦、克莱斯勒大厦，这种风格在高端写字楼中的应用经过近两百年的优化中已经接近完美，它能给楼体带来的并不仅仅是挺拔俊美的外观和至高无上的商业地位象征，它所真正体现的内涵是为写字楼带来的完美的楼内动线和充足的采光及通风，比如说康泰国际独有的U型回廊，将楼内单向行走动线缩短至22.5米，使15层以下的国际商务区每层的动线采光通风点多达八个，在楼体上部单层1200平米的企业总裁行政区甚至出现36米的玻璃幕动线采光区，保证了所有楼层最大化的采光与通风，您目前在保定市场中见到的写字楼是什么样的动线?低矮压抑的走廊，长达五六十米的隧道型走廊，或者就是方形立柱式的结构所带来的围绕核心筒形成的一圈密不透风的走廊，连走廊都不肯做到人性化的建筑您还期望它给您带来良好的办公环境么?还有层高，康泰国际的层高是3.6米，虽然可能只比其他项目多出十几二十公分，但如果您按照每层二十公分计算，到18层的时候实际上我们就损失了一个可销售整层的建筑面积，为什么康泰地产这么做?就是为了能给在楼内办公的每一个人带来更加饱满的空间，我们不希望在康泰国际办公的人会有在其他写字楼里所感觉到的那种压抑感，我们在设计时所探寻的就是让人与自然与建筑本体形成一个和谐统一，我们所关注的不是孤立的建筑，而是人的活动、办公空间、自然环境相结合形成的一个“场”，建筑的活力与价值必须来源于人的活动、写字楼本体及与它关联的城市环境的有机结合。

　　这些内容也在康泰国际设计理念中对时间成本尊重方面体现出来，保定是一个生活节奏很缓慢的城市，而在高端写字楼里时间是一个必须值得尊重的概念，我们不希望在写字楼里制造一个紧张压迫的环境，而是通过对时间成本的节约来提高每个个体的工作效率，这个概念在高端写字楼的设计中非常重要，康泰国际对时间成本的节约是以秒来计算的，在康泰国际的设计过程中有一个30秒27步原则，我们通过对楼体设计的改良，形成了U型双通道走廊，让单向通道最短缩减至22.5米，保障楼内的人员可以在30秒27步内从办公室到达楼内任何一个公共区域，不仅提高了楼内通行的路程效率，也更加保障了楼内人员的安全。并且康泰国际做了20000平米的三层地下停车场，其中有一部分还是双层机械车位，我相信，在这里再也不会听到因为车位难找而出现的抱怨声了。

　　康泰国际——保定迎宾大道上的城市名片

　　康泰国际位于保定复兴路和翠园街的交汇东南角，偏东为财富中心，偏西为朝阳大街上的发展、恒通、朝阳财智中心等，单看遍地而起的商务楼，就为康泰地产为康泰选址就叫绝，在如此竞争压力下，任总介绍，康泰国际项目在地块儿位置的选择上非常用心，在项目属性和用地属性的结合方面是经过非常缜密的研究的，同时我可以毫不夸张的告诉您，如果在这个地块儿位置不建造代表保定商务写字楼最顶级产品的话，对于任何开发公司都将是可耻的行为，您知道复兴路是保定的迎宾大道，朝阳大街是保定南北主轴线，康泰国际北边与英利集团隔街相望，东侧及南侧与保百购物广场、先天下购物广场比邻而立，这个位置是保定企业发展带与高端商业区的交汇处，往东还有很多高档住宅小区，无论是企业经营、商业活动还是居住行为，这里都是一个极为便利的核心，康泰国际作为保定最高端写字楼项目对选址的要求是达到企业入住后能畅享“人流、物流、信息流、资金流、商业聚集化、产业链条覆盖化以及符合项目同位化运营”等多种强大资源的优势，更重要的是，康泰地产通过十几年的发展，希望能在保定的迎宾大道上竖立一个可称为城市名片的高端城市建筑形象。

　　关于您提出的核心竞争力的问题，您其实可以在保定晚报康泰国际的宣传上看到我们的主题语“结束保定的办公半专业时代”，我们只做最专业、最纯正、具有真正意义上的国际化品质的写字楼，“因为最专业所以无法被超越”这也是康泰国际可以面对任何项目所说的一句话，我想康泰国际的客户也是一样，我们都拒绝不专业，都拒绝非商非住，拒绝商住混杂，拒绝不纯正。

　　康泰国际 引领时代最前锋

　　康泰国际落地保定后，最撞击小编眼球的就是那句“结束保定办公半专业化时代”，简单的几个字，却尽显着康泰地产的霸气与魄力，当然，这些并不是无中生空头支票，康泰国际用最朴实的证据摆在人们眼前，任总介绍，从硬件设施来谈，康泰国际所采用的污水源热泵四季恒温温控系统就是一个良好的说明，这种代表国家尖端技术的绿色环保节能设备前期投入成本很高，它不但能分户控制，更可进行四季恒温处理，使整个楼内空间的温度湿度都保持在最佳状态，创造出最适合人类健康与活动的空间氛围，如果不是追求国际化高端品质的话，一般的项目可能不会采用。关于5A级智能标准我就不说了，这个应该是专业写字楼的入门标准，当然实际应用中每个项目都会做选择性优化，比如目前康泰国际项目正考虑在增加全楼VIFI无障碍覆盖系统和楼宇有线紧急呼救系统。

　　对于是否推动保定写字楼专业化发展这个问题的回答是肯定的，当然，就像我们的宣传语，康泰地产只是很低调的用康泰国际这个项目来结束这种不专业的办公时代，我们希望保定的写字楼市场能有一个大幅度的专业化的整体提高，当然这个想法可能需要几年甚至十几年才能实现，而且也不是仅仅依靠康泰地产就可以实现整体市场水平的提高，在这里我就要恭祝有可能入住康泰国际的每位客户，当您踏入康泰国际的时候，您已经领先时代很多年了!

　　5A级智能化设计 堪比一线城市国际化高端写字楼

　　房地产市场回归理性是楼市调控的必然结果，只是这个结果，需要时间去打磨，在当前的调控下，无论是住宅项目还是商业项目，都有或多或少的影响，记得保定某开发商副总说，好项目永远经得起时间的考验，这句话与任总的见解有着异曲同工之效，任总表示，个人认为09年后政府开始大力使用政策对房地产市场调控的影响会在近几年逐步体现，房地产市场将会逐渐理性化，买方市场才是一个健康的市场，实际上政府的调控挽救了很多开发商，否则对国内开发商的冲击不仅仅是来自国内市场，更可怕的冲击实际上会来自国际市场，中国政府的举措是非常有预见性的。

　　康泰国际这个项目受到政策影响的可能性微乎其微，因为康泰国际项目在最终价格方面体现的完全是项目的品质与价值，无论是旺市还是逆市，康泰国际的销售价格都不会与项目的品质与价值背道而驰，国内所有一线城市的国际化高端写字楼都共同具有一个特性，就是高品质、高增值空间和高保值性，这一点体现在地块儿价值、项目形象价值、项目功能价值、硬件设备价值、设计理念价值和运营理念价值几个方面，写字楼的收益是按每平米/天来计算，而商住类和住宅类产品一般都是按月计算，稍微对房地产有了解的人都会知道，在保值增值方面这几类产品完全不是一种概念，最重要的一点是，我们的准客户群绝对不是因为稍微受到房地产市场政策调控就会用不起高档写字楼的客户，就像北京国贸，租金永远是以美元计算而不会有企业会因为美元的汇率变动而搬出一样，这种写字楼具有的最大特点就是资源唯一性，搬出去简单，再想搬进来就未必有机会了，呵呵。

　　保定楼市年底或明年年初会有较大的价格上浮

　　伴随着开发商的以价换量，央行的两次降息，楼市回暖已经成为一个不争的事实，对于这个回暖，还有很大一部分购房者观望情绪比较浓重，主要是对即将召开的十八大，楼市新政策出台的形势不明朗所导致，针对保定未来楼市整体动态，任总说，很多做营销的朋友也都在跟我说，下半年以来虽然没有前几年那种金九银十爆棚式的成交，但成交量还是在稳步上升，其中最明显的是高品质的项目，像北京几个高端商业项目的成交量实际上都很稳定的在上升，因为这些项目的购买群体大多比较理性，他们很清楚自己的需求，不会因政策的变化失去自己理性的判断，对于康泰国际的准客户我也是一样的看法，目前几个大型企业客户在和我们沟通后对于需要的面积及功能都很明确，这一点让我很欣慰，我最害怕的是看到大量客户在不明白自己需求的情况下盲目跟风，从而导致后期物业在入住后频繁易手所形成的投资价值萎缩，我也希望关注康泰国际的客人能真正站在自己企业运营需要的角度或真正理性的考虑自己投资的方向再进行购买。

　　政策如果变化在现在的阶段是可以接受的，但目前我所接触到的信息对开发企业来说基本都是利好消息，对于房地产需求者来说我也希望他们能更关注政策，比如今年土地供应的政策调整，相信这些政策都会让大家抓住最好的投资时机。

　　个人认为保定的房地产市场今年年底至明年上半年会有一个较大的价格上浮，主要原因应该是来自土地成本的增加及各项目品质化的提升，我从来不奢望黄金有可能卖出黄铜的价格，房地产市场也是一样。